Банковские кредиты в перспективе смогут заменить деньги дольщиков при строительстве жилья, но эта замена не будет полноценной. Кредиты будут доступны только крупным игрокам и повысят себестоимость проектов, увеличив при этом стоимость жилья и снизив рентабельность застройщиков, считают эксперты рынка, опрошенные РИА Недвижимость.

Уравнение с неизвестными
Осенью президент РФ Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования. Позднее премьер-министр Дмитрий Медведев в интервью российским телеканалам заявил, что России необходимо отказаться от практики заключения договоров долевого строительства как от наследия недоразвитого жилищного рынка.

Как утверждает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов, у застройщиков нет глобального волнения в связи с предстоящим переходом от механизма долевого строительства к проектному финансированию. "Мы надеемся, что переход будет плавным, тогда это позволит перевести рынок на новую систему финансирования с наименьшими последствиями. Надо дать время девелоперам перестроить свою деятельность", — говорит он.

По словам генерального директора группы "Эталон" Вячеслава Заренкова, участники рынка не столько напряжены, сколько пребывают в подвешенном состоянии. "В уравнении пока слишком много неизвестных, что мешает его решить", — так он характеризует ситуацию. Чуть более ясной она станет после выхода первых конкретных законодательных инициатив на данный счет, а пока лучше воздержаться от преждевременных выводов и не нагнетать обстановку, считает он.

В то же время заместитель генерального директора, финансовый директор ГК "МИЦ" Марина Заболотнева заявляет, что в ее компании обеспокоены, что схема финансирования строительства меняется принципиально. "Изначально, в теории, без практики, прописать абсолютно новый механизм без ошибок, накладок и сбоев сложно, значит, они будут; править их будет практика, а период — не менее года — до законодательных поправок все игроки индустрии будут испытывать трудности", — уверена она.

Однако глава Минстроя Михаил Мень уже успел заверить участников рынка, что соответствующая дорожная карта, которая находится в разработке в настоящее время, предполагает поэтапный переход и не содержит никаких радикальных решений. По его словам, одним из инструментов перевода "долевки" на рельсы проектного финансирования являются эскроу-счета, уже предусмотренные действующим законодательством.

"Дорогие" деньги
Деньги дольщиков сегодня составляют значительную часть финансирования проектов. В частности, Брызгалов рассказывает, что у ФСК "Лидер" доля собственных средств в общем объеме инвестиций в проект, как правило, составляет 30%, хотя, в зависимости от условий проекта, может быть и выше. Оставшаяся часть — это средства дольщиков.

При этом Брызгалов подчеркивает, что проектное финансирование "Лидер" не использует. "Компания обладает резервом, так называемой "подушкой безопасности", который в случае возникновения непредвиденной ситуации позволяет самостоятельно завершить начатое строительство", — поясняет он. А в проектах МИЦ, например, по словам Заболотневой, доля средств дольщиков и вовсе доходит до 90%.

Глава Национальной ассоциации застройщиков и владелец компании "Баркли" Леонид Казинец посчитал, что российским банкам необходимо аккумулировать в течение ближайших трех лет примерно 6 триллионов рублей для замены долевого строительства на проектное финансирование. В настоящее время, напомнил он, на рынке новостроек России вращается 700 миллиардов рублей денег застройщиков и столько же денег, полученных как банковские кредиты, остальное финансирование приходится на дольщиков.

Впрочем, АИЖК, которое вместе с Минстроем участвует в разработке дорожной карты по переходу от долевого строительства к проектному финансированию, дает вдвое меньшую цифру в качестве оценки. Как говорится в стратегии агентства, в 2020 году объемы проектного финансирования жилищного строительства в России должны вырасти до 2-3,5 триллиона рублей, тогда как сейчас они не превышают 400 миллиардов рублей.

Одномоментно, как по мановению волшебной палочки, банковские кредиты не заменят средств дольщиков, так как это слишком большой объем, но в перспективе это вполне возможно, полагает управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин.
"Под какой процент банки будут давать кредиты, руководствуясь какими параметрами, будут подходить к выбору клиентов-застройщиков?" — задается вопросом Заренков, высказывая опасение, что это будут "дорогие" деньги для застройщиков. Схожая позиция и у Заболотневой, считающей, что замена возможна, но возникает вопрос набора критериев застройщиков, которым их будут выдавать, длительности и стоимости денег.

Полноценной замены не произойдет, считает Брызгалов. "Хотя бы потому, что кредит обойдется застройщику дороже привлеченных денежных средство от участников долевого строительства", — поясняет он.

Однако при этом Заренков полагает, что компании с достаточно высоким уровнем собственного капитала смогут вести бизнес в рамках определенных объемов. В конце концов, можно рассмотреть привлечение соинвестора в конкретный проект — другую крупную компанию — вместо множества соинвесторов-физических лиц, рассуждает он.

Сегодня застройщик может открыть проектное финансирование под 11-15% годовых, говорит финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников. Однако ситуация существенно ухудшится, опасается он, отмечая, что с учетом наличия у банков отраслевого лимита кредитования это сузит возможности доступа застройщиков к финансовым средствам.

Говоря о сегодняшней стоимости банковских денег для застройщиков, Заренков приводит данные своей компании. На конец первого полугодия средневзвешенная процентная ставка долгового портфеля "Эталона" составляла около 11,7%. А в сентябре, после размещения "Эталон ЛенСпецСМУ" (дочерней структуры в Санкт-Петербурге) облигационного займа в объеме 5 миллиардов рублей сроком на 5 лет с рекордно низкой ставкой купона в 8,95% годовых, средневзвешенная ставка снизилась до 10,9%. Заренков подчеркивает, что компания ведет постоянную работу по рефинансированию портфеля заимствований.
Нет сложностей с привлечением займов и у ЛСР как у большой и публичной компании, уверяет Ильин. "Мы регулярно публикуем нашу финансовую отчетность, по которой видно, что за 6 месяцев 2017 года средняя стоимость рублевого долга составила 9,6%", — говорит он.

Заболотнева же сетует, что сложности есть. "После ряда кризисов, пережитых строительной индустрией, абсолютно все банки относятся к кредитованию застройщиков очень насторожено. В этой связи более простое в привлечении и обслуживании с организационной и документарной точки зрения котловое финансирование, без четкой привязки к проекту, они выдавать часто не готовы, проектное же финансирование — которое существует уже сейчас — организационно и документарно в привлечении и обслуживании довольно сложное", — констатирует она.

При этом Заболотнева затрудняется ответить, какая ставка была бы приемлема для застройщиков. "Ставка — рыночный показатель, меняется с рынком, ее надо смотреть и определять в каждый конкретный момент времени", — объясняет она.
По мнению Брызгалова, приемлемой можно считать ставку в границах 5-7%, а вот Трубников называет адекватными текущим реалиям ставки в 7-8%.

Ответственность за аккумулирование денег, требующихся для перехода, а также для создания механизмов, необходимых для этого перехода, должен взять на себя регулятор банковского рынка — Центральный банк — и лично его руководитель, подчеркивает Казинец. "Уже со следующего года задавать объемы строительства жилья в России нужно будет не Минстрою, а ЦБ. Девелопер становится уже не строителем, а финансовой структурой", — считает он.

Как рассказывает глава НОЗА, на встрече представителей Российского союза промышленников и предпринимателей с руководством ЦБ РФ председатель банка Эльвира Набиуллина заявила, что ЦБ рассчитывает на будущий рост кредитования российских застройщиков за счет притока на депозиты средств физлиц. "Чем меньше будет долевого строительства, тем больше население положит денег на депозиты. Банки этими деньгами будут кредитовать застройщиков", — так передает Казинец слова Набиуллиной.

Между тем, обращает внимание Трубников, банковский сектор в России находится на кардинально ином уровне, чем в Европе или в Северной Америке. Эксперт указывает, что еще находясь в "юном возрасте", банковский рынок пережил в 2008 и 2014 годах серьезные удары, последствия от которых ощущаются даже сегодня. Поэтому до его фактической стабилизации и наличия хорошей ликвидности и обеспеченности капиталом у банков, говорить о 100% готовности банков финансировать строительство рано, настаивает финансовый директор "А101".
Цены выше, рентабельность ниже
"Отсутствие возможности привлекать дешевые деньги однозначно ускорит консолидацию рынка. Небольшим компаниям будет тяжело, крупные адаптируются", — уверен Заренков.

Бесспорно, тренд на укрупнение игроков рынка продолжится, и нововведения будут этому только способствовать, тем более что банки заинтересованы в крупных надежных партнерах, полагает Брызгалов. Много лет застройщики работали по 214-ФЗ, все бизнес-процессы были отлажены под существующее законодательство, и любой переход будет сопровождаться финансовыми издержками для застройщиков, объясняет он.

Заболотнева, соглашаясь с коллегами, добавляет, что произойдет, прежде всего, зачистка рынка от непрофессиональных застройщиков. А рентабельность у тех, кто останется, снизится, прогнозирует она. "Трудно высчитать рентабельность сейчас — ведь при механизме проектного финансирования будут реализовываться уже готовые квартиры, причем и по более высоким ценам, но, учитывая не только стоимость кредитования, но и допрасходы на обслуживание всего нового процесса, скорее всего, рентабельность девелоперского рынка снизится", — говорит она.

Помимо консолидации рынка и уменьшения рентабельности будет снижаться и предложение, натаивает Ильин. Заренков добавляет, что рост затрат на реализацию проектов в конечном счете отразится на стоимости жилья.
По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, жилье может подорожать минимум на 5-7%. Он подчеркнул, что это головная боль Минстроя, потому что перед ним стоит задача увеличивать объемы и качество жилья, но при этом делать его доступным, и не только за счет снижения ипотечных ставок.

Но есть и более радикальные мнения. – удорожание на 30% и более. Так, член президиума объединения "Опора России" Дмитрий Котровский допускает, что жилье и вовсе может подорожать почти в 1,5 раза.
А вот Казинец предполагает, что отказ от долевого строительства вряд ли приведет к значительному росту цен. "Покупательная способность сегодня такая, что цены вряд ли вырастут. Думаю, будут меньше строить и меньше покупать", — аргументирует он.

Разница стоимости квадратного метра жилого дома на этапе фундамента и уже введенного в эксплуатацию составляет примерно 25% в зависимости от класса жилья, а это сопоставимо с 11% годовых, если говорить о комфорт-классе, утверждает Трубников. "Какую альтернативу может предложить банк? Положить средства на депозит под 7% годовых. При этом все риски экономической ситуации — изменение курса валют, банкротства и прочие — остаются на покупателе", — размышляет он.
Квартира в глазах потребителя — это средство накопления, продолжает рассуждения Трубников. Более того, сейчас, когда ипотечная ставка опустилась до 9,5%, выгоднее взять ипотеку, платить ее, и в итоге ты получаешь 11% на стадии строительства. С точки зрения застройщика, в случае, если проектное финансирование реализуется в условиях 6% годовых, а у физлиц будет "на руках" предложение от банка под 7% годовых, то, конечно, никто не будет ни покупать, ни продавать жилье на стадии строительства. Возникает вопрос: кто компенсирует банку убытки? Очевидно, что подобная ситуация не может быть устойчивой. "Пока существует разница в "стоимости" проектного финансирования и ставкой размещения на депозите, покупатель и продавец будут искать инструменты для заключения сделок", — делает вывод Трубников.

Успеть до отмены
Еще осенью замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин допускал, что компании начнут массово выводить на рынок проекты уже до 1 июля 2018 года, когда вступят в силу поправки, которые ужесточают требования к компаниям, привлекающим деньги дольщиков.
Но если застройщики будут стремиться открыть продажи по ДДУ уже сейчас, когда законодательство о долевом строительстве всего лишь ужесточается, возникает вопрос — как они поведут себя, когда такое строительство начнут уже сворачивать?