Успехи Республики Башкортостан по реализации системы жилстройсбережений высоко оценили в ведущей общественной организации экономистов России. Такой вывод неоднократно звучал в рамках экспертной сессии Координационного клуба Общероссийской общественной организации «Вольное экономическое общество России».

Десятая экспертная сессия Координационного клуба Общероссийской общественной организации «Вольное экономическое общество России» (далее ВЭО России) прошла в рамках взаимодействия с Контрольным управлением Администрации Президента Российской Федерации в части проверки выполнения Указа от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

В ходе рабочего совещания ведущие ученые, экономисты, представители органов государственной власти обсудили круг вопросов, посвященных комплексу мер, необходимых для достижения поставленных в Указе целей (в первую очередь речь идет о снижении процентных ставок, увеличении объемов ипотечного кредитования, снижении стоимости и увеличении объемов ввода жилья экономического класса, создании ипотечно-накопительной системы с государственной поддержкой). Модератором сессии выступил Сергей Бодрунов, Президент ВЭО России, директор Института нового индустриального развития имени С.Ю. Витте, первый вице-президент Союза промышленников и предпринимателей (работодателей) Санкт-Петербурга, д.э.н., профессор.

С одним из ключевых докладов выступил Евгений Декатов, руководитель Дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ НО ФРЖС РБ, который поделился опытом Республики Башкортостан.

Участникам программы предусмотрена премия из бюджета Республики Башкортостан, которая начисляется на ежемесячные взносы участников в размере 30%, но не более 3 тысяч рублей в месяц (то есть,на взнос во вклад 10-ти тысяч сверху начисляется 3 тысячи в виде премии). Ставки по ипотечному кредиту, выдаваемому после окончания срока вклада, составляют 7% годовых для тех, кто копит от 3 до 5 лет и 6% – для тех, кто копит 6 лет. На жилищно-строительный рынок республики в результате начала кредитного этапа уже привлечено порядка 326 млн. рублей. Из них только 7,5% - бюджетные субсидии, остальное – это внебюджетные источники, причем 2/3 из них – это кредиты банков, 1/3 – собственные сбережения граждан. В итоге, по этой программе только в рамках заключенных договоров мы ожидаем 6-6,5 млрд. рублей привлечения на жилищно-строительный рынок.

Буквально два слова теории. Сегодня рыночные ставки снижаются, может 7% годовых не выглядят так фантастично, как в 2015 году, когда люди вступали в программу и ставки по ипотеке находились на уровне 15%. Но, по своей сути, это замкнутая система, и ресурсы на дешевые кредиты формируются за счет привлечениядешевых вкладов. В любой экономической ситуации мы можем привлекать денежные средства вкладчиков и обещать им заранее фиксированный процент как по вкладу, так и по кредиту. Сегодня мы ведем переговоры с банками о снижении маржи между ставкой привлечения и ставкой размещения за счет «друзей вкладчиков» (участников, вышедших из программы до окончания срока вклада), а также за счет того, что банки научились дешевле обслуживать сами транзакции в рамках нашей программы, и 3-х процентных пунктов маржи будет вполне достаточно.

То есть, при ставке по вкладу 1-2% годовых ставку по кредиту можно будет снижать до 5% годовых и ниже. И это тоже реальность. Далее. Сегодняшние условия таковы, что граждане копят от 3 до 6 лет, срок кредита впоследствии составляет 1,5 срока накопления. Пусть вас не смущают небольшие сроки кредита. За счет того, что участники программы накапливают денежные средства, при 5-летнем накоплении выплачивать 7,5 лет кредит – это совсем немалый срок, потому что и ставка низкая, и люди уже накопили значительную часть для своего первоначального взноса с учетом субсидии от бюджета и процентовбанка.

Почему все это актуально? Прямым текстом в Указе ПрезидентаРоссийской Федерации (от 7 мая 2012 года № 600) поставлена задача - помимо увеличения выдаваемых кредитов и снижения по ним ставки, создать ипотечно-накопительную систему с государственной поддержкой, что уже реализовано в Республике Башкортостан и некоторых других регионах.

Справка:

за период с апреля 2017 года свои жилищные условия улучшили 263 жителя республики – участников Программы ЖСС. Получили одобрение на льготный кредит более 400 заявок. Всего до конца 2017 года ожидается выход на кредитный этап более 1000 участников.

Мы тщательно анализировали зарубежный опыт, в частности Германии, с большим интересом изучали опыт восточноевропейских стран, были в Чехии, общались со словацкими коллегами… Венгрия, Румыния, ряд других стран Восточной Европы развивают эту систему с 90-х гг. И, безусловно, опыт Казахстана был детально изучен, потому что постсоветское пространство – это наша общая почва. Также были подвергнуты тщательному анализу ипотечно-накопительные проекты, реализуемые с 2011 года в Краснодарском крае и Ростовской области.

Помимо основных задач Указа Президента, которые мы поставили себе в качестве цели, необходимо сказать и о некоторых дополнительных целях. Таких, например, как стимулирование мотивации населения к долгосрочным сбережениям, долгосрочному финансовому планированию, когда в менталитете граждан происходит некий «прорыв мышления» – от общества потребления к обществу рационального финансового поведения. Как известно, вопросы финансовой грамотности населения сейчас на слуху и находятся под большим и пристальным вниманием государства. При вступлении граждан в долгосрочные и ответственные финансовые взаимоотношения при оформлении ипотечного кредита принципиально важно понимание, что это (прошу меня простить за ненаучное выражение) никак не «халява».

Ваш покорный слуга около 7 лет проработал в системе Центрального банка, отвечал, в том числе, за направления, связанные с ипотекой. Я видел все эти письма с историями суицидов, разрушенных семей, когда люди брали «сабпрайм-кредиты», да еще и с минимальным первоначальным взносом, а то и вовсе без него. Сейчас, как только наметилось улучшение в экономике, к большому сожалению, снова проявляется подобная тенденция.

Уходя от 30%-гопервоначального взноса и снижая его до уровня в 5-10%, мыснова наступаем на те же самые грабли.В правительственной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в стратегических документах «АИЖК» говорится о том, что первоначальные взносы не должны быть ниже 20-30%. При отсутствии средств на первоначальный взнос должны использоваться механизмы ипотечного страхования или, как раз, ипотечно-накопительная система.

Таким образом, внедряемые нами накопительные механизмы, снимая многие риски, расширяют спрос на кредиты среди граждан, которые ранее не имели доступакстандартным (классическим) ипотечным продуктам, в том числе, потому что «не проходили по платежеспособности». И у них ранее зачастую не было возможности накопить на первоначальный взнос с использованием имеющихся на рынке механизмов.

В частности, мы предложили альтернативу тем гражданам, которые, пытаясь сохранить и приумножить свои сбережения, покупали доллары по 80 рублей или вкладывались, скажем, в высокорискованные ценные бумаги. Безусловно, наша целевая аудитория – это не квалифицированные игроки на фондовом или валютном рынках, а те граждане, которые хотят накопить на собственное жилье.

Для чего Республика Башкортостан, если можно так выразиться, «ввязалась» в эту затею? Семь тысяч – не такое большое количество участников, но это люди, которые реально вовлечены в процесс формирования средств для приобретения жилья самим себе. Раскрывается инициатива граждан, повышается финансовая грамотность. Для банковского сектора, помимо возможности привлечения долгосрочных пассивов, это и формирование лояльной клиентской базы, и кросс-продажи. Например, если суммы льготного кредита под 7% не хватает на приобретение жилья, банки дополнительно предоставляют ипотечные кредиты по текущим рыночным ставкам, расширяются возможности продажи других разнообразных кредитных и страховых продуктов и т.д.

Теперь о реальном секторе экономики. Казахстанские коллеги в период разработки и запуска программы жилстройсбережений в Башкортостане предупредили нас, что через год-полтора застройщики сами придут к нам. И, действительно, к нам пришли застройщики с предложением эксклюзивных условий для наших участников, понимая, что это – опт, это – пул платежеспособных покупателей, которые выходят в определенные сроки на рынок жилья, и застройщики заинтересованы направить этот поток к себе.

Работа также ведется с государственным застройщиком НО ФРЖС РБ, возводящим жилье для отдельных категорий граждан, в том числе и для участников программы жилстройсбережений, которые получают субсидии от государства и имеют возможность оформить дешевый кредит, с одной стороны, а также приобрести жилье экономического класса, с другой. Но уже с чистовой отделкой и по ценам значительно ниже рыночных. Например,стоимость 1 м² для них в Уфе – 37-38 тысяч рублей при рыночной цене в 55-60 тысяч.

Относительно других направлений работы в части стимулирования жилищного строительства. Во-первых, мы ведем работу в части увязки системы жилстройсбережений с проектами комплексного освоения территорий, потому что когда большое количество участников, сроки накоплений которых расписаны на много лет вперед, понимают, что могут копить на объект, который построится через год, два или пять, то проекты комплексного освоения становятся понятнее с точки зрения формирования политики будущих продаж.

Во-вторых, мы уже близки к практической реализации программы арендного жилья с правом последующего выкупа по системе жилстройсбережений – тоже «подсмотренный» нами в Республике Казахстан опыт, который удалось успешно адаптировать к требованиям нашего законодательства и соответствующим рыночным реалиям.

В-третьих, очень актуальна тема, которую мы хотели бы развить в ближайшей перспективе – корпоративные жилищные программы. По данному вопросу на нас вышел исполком Общероссийского народного фронта, интересуясь потенциалом использования ипотечно-накопительных систем в части обеспечения жильем работников предприятий.

В нашей республике уже есть некоторые наработки в этом направлении – застройщики готовы строить жилье по сниженным ценам для сотрудников крупных предприятий, причем строить в удобной доступности от их места работы. Предприятия, в свою очередь,профсоюзы могут организовывать работу по информированию, определению мер поддержки для отдельных категорий сотрудников и т.д. Таким образом, мы видим целый ряд направлений, которые органично«пристегиваются» к программе жилстройсбережений, развивая и гармонично дополняя ее.

Глава Республики Башкортостан обращался к Премьер-министру России с письмом по поддержке этих начинаний и рассмотрения опыта их использования на межрегиональном и общефедеральном уровне. В Аппарате Правительства РФ нас проконсультировали, что на внимание федерального центра можно рассчитывать, когда по подобным программам начнут работать хотя бы 5-6 субъектов, поэтому мы активно работаем с другими регионами. Волгоградская область, например, после Чемпионата мира по футболу планирует заняться этим вопросом, Крым интересуется, Челябинская, Свердловская области и т.д. Мы намерены организовать постоянное взаимодействие с ними, а также с заинтересованными общественными организациями, с «АИЖК» на предмет создания постоянно действующей площадки по обсуждению этих наработок и внедрению их на практике.

Хотелось бы еще раз отметить, что мы действительно увидели, как, участвуя в этой системе, люди меняют свое финансовое поведение. Они уже не просто пассивно ждут выделения государственной поддержки на субсидирование первоначального взноса или процентной ставки, но готовы сами прикладывать усилия – осуществлять долгосрочные накопления, чтобы «заработать» право на бюджетную премию и сниженную ставку по ипотечному кредиту.

Мы готовы поделиться всеми расчетами, показывающими, насколько система премирования ежемесячных взносов экономичнее для бюджета по сравнению с традиционными системами субсидирования процентной ставки. Особенно если учесть, что регионы имеют финансовую возможность осуществлять такую поддержкутолько в течениепервых 3-5 лет ипотечного кредита (при общем сроке кредитования 20-30 лет).

Огромный зарубежный опыт и наш собственный, пусть еще и небольшой по протяженности, но уже весьма эффективный опыт демонстрируют, насколько жилстройсбережения дешевле, насколько они стимулируют самостоятельные усилия человека по решению своего жилищного вопроса.

Вместе с тем, подчеркну, что ипотечно-накопительная система ни в коем случае не конкурент традиционной ипотеке. В наших банках-партнерах (ПАО Сбербанк и ПАО «БАНК УРАЛСИБ») они сосуществуют параллельно, более того – отлично дополняют друг друга.

Также мы пришли к выводу, что по мере развития ипотечно-накопительных механизмов в нашей стране появится целесообразность в формировании отдельного института, аналогичного европейским стройсберкассам или казахстанскому жилстройсбербанку.

Возможно это произойдет на базе небанковских депозитно-кредитных организаций (НДКО), которым на сегодняшний день запрещено принимать вклады от физических лиц. Однако, при формировании соответствующей системы регулирования и контроля их деятельности, определении требований к финансовой устойчивости и обеспечению прозрачности деятельности, обосновании возможности допуска в систему страхования вкладов, НДКО смогли бы стать организационно-правовой платформой для развития ипотечно-накопительной системы в нашей стране.

Возможно у пионера накопительной ипотеки – Сбербанка – через какое-то время появится подобное дочернее НДКО для работы с теми категориями населения, для которых традиционные виды ипотеки по тем или иным причинам недоступны.

Таким образом, наработанный опыт позволяет с уверенностью утверждать: внедрение программы жилстройсбережений является эффективным механизмом обеспечения населения доступными условиями приобретения жилья и несет в себе потенциал тиражирования на межрегиональном и общефедеральном уровнях.

 Руководитель Дирекции по развитию

 ипотечно-накопительныхмеханизмов

и программ НО ФРЖС РБ Декатов Е.А.