…Когда с плеча решили рубануть проблему обманутых дольщиков, щепки разлетелись по всей строительной отрасли. И нас не устраивает старая присказка о том, что «Лес рубят – щепки летят». По той простой причине, что в умелых руках лес вырубается аккуратно, а в нашем случае среди щепок оказалась целая категория уникальных по своей сути строительных структур – Некоммерческих фондов жилищного строительства.

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – 214-ФЗ)». Именно о тех коллизиях, которые входят в повседневную практику строительного комплекса вследствие его новелл, и необходимо сказать.
Понятно, что «спусковым механизмом» нововведений стала проблема обманутых дольщиков. Предлагаемые решения как под копирку повторяют проблему обманутых банковских вкладчиков. Между тем факты – вещь упрямая. А они говорят о том, что среди категории «обманутых дольщиков» от силы 10% тех, кто приобретал жилье в рамках ДДУ. Остальные 90% - это последствия суррогатных форм, которые изначально находились (и сейчас находятся) вне рамок 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Вместо нейтрализации реальных причин долгостроев или обманутых дольщиков удар наносится по тем, кто четко работает в рамках закона: предпринятые государством меры и механизмы защиты рикошетом бьют по добросовестным участникам рынка. Наибольшие опасения вызывают нововведения в ФЗ-214, которые исключают участие некоммерческих организаций (НО) в системе долевого строительства в качестве застройщика. Такое право теперь будут иметь только хозяйственные общества и два НКО: Московский Фонд реновации и ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». (Тоже – Москва и область).
Классический случай, когда вместе с водой выплеснули и ребенка.

Причем произошло это на фоне категоричного требования Президента страны по увеличению объема жилищного строительства в стране до 120 млн квадратных метров.
Сегодня в стране действует не менее 8 некоммерческих организаций, созданных субъектами РФ в форме фондов, чья деятельность направлена на содействие развитию в регионах жилищного строительства для определенных целевых аудиторий и решения государственных задач. Эти механизмы создали у себя республики Башкортостан, Удмуртия и Крым, Самарская, Омская, Кемеровская области, Красноярский край и Ханты-Мансийский округ. На таких застройщиков в общей сложности приходится в названных регионах до 20% объема текущего жилищного строительства, что в целом по России составляет около 4 млн м2 квартир.
В реалиях Башкортостана цифры еще громче: мы являемся крупнейшим застройщиком социального профиля. Только за последние 4 года нами было построено 7228 квартир суммарной площадью почти 320 тысяч квадратных метров. Во многих районах и в ряде крупных сельских поселений доля новостроек от ФРЖС РБ равна 100% - все остальные застройщики из районов просто-напросто ушли.
Не берусь анализировать достоинства и достижения родственных нам по форме Фондов других регионов – скажу о том, что знаю доподлинно. Наш Фонд развития жилищного строительства РБ - это не только высокопрофессиональный коллектив с огромным опытом работы в сложной сфере социального строительства. Мы, как организация, располагаем уникальными возможностями расчета, моделирования, финансово-экономического обоснования и, главное, реализации проектов самой высокой сложности. В нашем распоряжении - созданная Фондом и действующая в интересах всего региона Автоматизированная информационная система «Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях» (АИС «УГНЖ»), аналогов которой нет вообще ни в одном из регионов страны.

Мы особо подчеркиваем, что за все время существования НО ФРЖС РБ мы не допустили срыва сроков строительства и ввода жилья. На фоне долгостроев и «проблемных объектов» это выглядит одним из самых весомых и убедительных аргументов.

Разве можно «отрубить» такой сегмент, тем более – на фоне явного падения объемов практически всех коммерческих застройщиков?

Закон – явление императивное. Дискутировать о последствиях его применения можно до бесконечности, но до тех пор, пока он не претерпел изменений, его надо неукоснительно исполнять. Казалось бы – прописная истина? Но есть и еще одна: закон не может быть конструкцией раз и навсегда установленных норм – он может и должен изменяться в силу возникновения новых потребностей общества.

Потому ни мы, как практики, ни наши вышестоящие органы не сидим, сложа руки. Уже неоднократно предпринимались попытки внесения изменений в законодательство о долевом строительстве на уровне Государственной Думы и Федерального Собрания РФ. В ряде случаев нам удалось донести свои сомнения и четко выверенные предложения руководителям ряда профильных комитетов Госдумы.
Мы неоднократно просили поддержать законодательную инициативу при внесении изменений в 214-ФЗ в части исключения из общего правила не только Московского фонда реновации жилой застройки, но и некоммерческих организаций, созданных субъектами РФ для реализации жилищных программ и мероприятий, в том числе для обеспечения жильем отдельных категорий граждан.
Однако даже в случае активного лоббирования этой инициативы поправки явно не будут приняты в те сроки, которые позволяют нам вести бесперебойную работу.
Мы видим, что два исключения из общего правила уже установлены. Насколько реально повторить такой опыт даже при том условии, что законотворчество – весьма инертный механизм? Уверен, что принятие необходимых решений можно на порядок ускорить, если использовать возможности региональных законодателей.
Республика Башкортостан, согласно Конституции РФ - точно такой же правомочный субъект Российской Федерации, как и город Москва. И если столичные (в данном случае – читай «региональные») органы власти сумели сформулировать, подготовить и пролоббировать принятие Государственной Думе соответствующего закона, то я не вижу препятствий для того, чтобы подобный опыт был поддержан нашей республикой.
Подчеркну – речь ведь идет не только о жилищном строительстве. Механизмы, заложенные в основу деятельности структур типа нашего Некоммерческого Фонда можно и нужно использовать по всему комплексу социально значимых объектов – строительстве школ, детских садов, учреждений здравоохранения.
Напомню базовый тезис о том, что наш Фонд был создан республикой. Следовательно, государство получило не только полностью контролируемую, но и управляемую специализированную структуру, которой можно ставить задачи государственного уровня и в интересах государства.
Мы не коммерсанты, которые могут в любой момент пересмотреть свои планы, решения, вывести или перенацелить средства.
Мы этого не можем сделать просто по определению. НО ФРЖС РБ, как и родственные нам по структуре организации других регионов – это уникальные по своей сути инструменты решения важнейших социальных задач.

Рассейкин В.В.,

 Генеральный директор Фонда развития жилищного строительства 

Республики  Башкортостан