Ипотека была и остается драйвером розничного кредитования. Это по-настоящему локомотивный продукт на рынке – как с точки зрения банков, так и с точки зрения влияния на застройщиков и строительный рынок в целом. Ее состояние в формате круглых столов уже не раз обсуждали представители крупнейших банков и застройщиков республики. АКФОРБ постарался собрать их воедино и подытожить в максимально полной и объективной картине.

Отголоски мнений и комментариев неоднократно мелькали в республиканских печатных и сетевых СМИ, однако…

Однако именно «мелькали» – и зачастую событийные фразы или краткие выдержки из сказанного не давали полного впечатления, обедняли спектр прозвучавших мнений и позиций.

Постараемся восполнить этот пробел и представить высказанные соображении я в наиболее полном варианте.

- В 2018 году Башкирия поставила ипотечный рекорд – выдачи жилищных кредитов выросли почти на 60% по отношению к предыдущему году и достигли 93 млрд рублей. Но эксперты расходятся в прогнозах относительно того, удастся ли повторить такой результат по итогам этого года, - так начала свое выступление руководитель Абсолют Банка в Уфе Анастасия Гилева.

С одной стороны, рынок ипотеки демонстрирует спад. В первом полугодии 2019 года жители Башкирии заключили 20,5 тысяч ипотечных договоров, что на 15,3% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Сумма выданных кредитов также снизилась по сравнению с прошлым годом на 6,4% – до 37,4 млрд рублей, - продолжила она. – Но, с другой стороны, Башкирия остается в топ-10 регионов РФ по объемам ипотечного кредитования и занимает 2 место по объемам ипотечного кредитования в Приволжском федеральном округе. И если в первом полугодии 2019 года средняя ставка держалась на уровне 10,5% годовых, то сейчас тренд изменился: вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ ведущие ипотечные банки, в том числе Абсолют, поэтапно снижают ставки. 

Средняя рыночная ставка все еще держится на уровне чуть выше 10% годовых, но уже сейчас можно найти «работающие», не маркетинговые или «зарплатные» ставки ниже психологической отметки в 10% годовых. Поэтому мы не исключаем, что к декабрю 2019 года средняя ставка по ипотеке вернется к отметке 9,4% годовых. 

Если обратиться к данным ЦБ России, то за первое полугодие 2019 года в России количество сделок с недвижимостью снизилось на 13%, а по сумме на 3%, в Башкирии на 16% по количеству и на 6% - по сумме. В целом по полугодию цифры не сильно отличаются и вполне могу догнать прошлый год, всё это происходит из-за роста цен на недвижимость. 

Евгений Декатов, заместитель генерального директора НО ФРЖС РБ, руководитель Дирекции по развитию ипотечно-накопительных программ РБ, уточнил: 

- Если обратиться к данным ЦБ России, то за первое полугодие 2019 года в России количество сделок с недвижимостью снизилось на 13%, а по сумме на 3%, в Башкирии на 16% по количеству и на 6% - по сумме. В целом по по полугодию цифры не сильно отличаются и вполне могу нагнать прошлый год, всё это происходит из-за роста цен на недвижимость. 

Момент, на который хотелось бы обратить внимание, заключается в том, что не такую большую долю сейчас составляет рынок рефинансирования: большинство кредитов в «эпоху» низких ставок были рефинансированы, а они тоже попадают в ипотечную статистику. Кроме того, качественные заемщики пока тоже гасят ипотеку, большое количество платежеспособных банковских клиентов сейчас выплачивают кредиты. 

Снижение среднерыночной ипотечной ставки, безусловно, повысит интерес заемщиков к жилищным кредитам. Мы видим, что количество заявок на ипотеку увеличивается: начиная с июня – плюс 8-10% ежемесячно. Да, определенным сдерживающим фактором продолжает оставаться рост цен на недвижимость. Уфа по-прежнему входит в топ-10 городов с наиболее быстро дорожающим жильем, и мы прогнозируем, что до конца года квадратный метр подорожает еще на 5-7%. 

Тем не менее, позитивный прогноз предполагает увеличение объемов выдачи ипотеки по итогам 2019 года в целом по рынку на 15-20%. Тренд на снижение ипотечных ставок удачно накладывается на грядущий «высокий ипотечный сезон»: традиционно в период с октября по декабрь спрос на недвижимость и ипотеку увеличивается на 30-50% в сравнении с показателями летних месяцев. 

При этом замечу, что с экономической точки зрения, сделки на рынке вторичного жилья не приносят никаких вливаний. Поэтому как застройщик я, конечное, отдавал бы предпочтение «первичке». Но, если мы говорим о возможностях населения, то я могу отметить такую статистику, что 2/3 сделок — это вторичное жилье. Люди часто покупают не те объекты, которые хотят, а те, которые могут себе позволить…

О важности ипотечного кредитования как наиболее доступного для граждан финансвого инструмента говорил и Евгений Битунов, заместитель руководителя центра по работе с партнерами банка «Открытие» в РБ:

- Если рассматривать ипотечное кредитование, как инструмент приобретения жилья, то можно сравнить ситуацию с той, что была еще 10 лет назад. Тогда некоторые заявляли, что ипотека не является ключевым источником происхождения денежных средств на приобретение недвижимости, но при этом, видя то, каким образом приобретались объекты недвижимости, можно сделать выводы, что ипотека, участвуя в цепочке из пяти-шести сделок, была в этой цепочке решающим фактором. Если же смотреть на ситуацию сегодня, то, по моему мнению, порядка 70-80% всех сделок, которые проходят на рынке жилья — это сделки с ипотекой. На мой взгляд, здесь решающую роль сыграли снижение доходов населения, отсутствие стремления к накоплению денежных средств, то есть первоначальный взнос, и растущие цены на недвижимость. 

Иван Зорин, заместитель генерального директора по маркетингу ГК «Жилстройинвест»: - По последним данным статистики, начиная с февраля 2019 года рынок продаж новостроек в Уфе снизился на 30%, с 3,2 млрд рублей до 2,3 млрд рублей в месяц. И пока что эти показатели не растут. При этом, очень сильно поменялась структура рынка. Сейчас практически не продается сегмент жилья комфорт-класса. Сильно выросли продажи эконом-класса. Поскольку у большинства людей нет денег на первоначальный взнос, а жилье все-таки необходимо приобретать, то большинство покупателей берут минимум, который могут себе позволить, — однокомнатную квартиру площадью 25-30 кв.м. Естественно за счет этого повышается количество ипотеки в количественном отношении. У людей нет денег, и они привлекают тот инструмент, который есть на рынке. 

Строительный рынок меняется. Меняется и структура, и понимание того, каким образом всё будет происходить в дальнейшем. Сами застройщики тоже перестраивают принципы своей работы, они понимают, что сложившаяся ситуация продлится не один год, и даже не два. Поэтому застройщики уже сейчас планируют проекты в более низком ценовом сегменте, чем было до этого. В дальнейшем, я думаю, в ближайшие годы мы увидим обширный рынок жилья категории чуть ниже среднего класса — дешевого, доступного, унифицированного и будет очень малое количество редких и уникальных проектов, которые останутся только в премиум-классе. Цены будут продолжать расти, постепенно и планомерно, цена на квадратный метр жилья комфорт-класса поднимется до 90-100 тыс. рублей. Ипотека — единственный драйвер на данный момент, так что ее объем будет продолжать расти, так как приобрести тот ценовой сегмент недвижимости, который будет в большом

Пик роста цен на квартиры в новостройках в этом году уже позади. В первом полугодии их стоимость уже выросла на 10-15%. До конца года цены едва ли увеличатся больше, чем на 5-7%. Часть застройщиков «пошла на опережение» и подняла цены заранее, задолго до 1 июля 2019 года. 

Далеко не всегда это было связано именно с переходом на эскроу. Были и другие веские причины для роста цен на новостройки. Среди них – подорожание стройматериалов из-за повышения НДС, увеличение себестоимости строительства. Кроме этого, за последние 2-3 года у потенциальных покупателей недвижимости на первичном рынке значительно выросли требования к отделочным материалам, коммуникациям, инфраструктуре, транспортной доступности. Слабо проработанный в этом плане проект не сможет эффективно конкурировать на башкирском рынке жилья, даже в условиях демпинга.

Еще один вопрос, требующий осмысления - ипотечные каникулы – и здесь спикеры были во многом солидарны. Так, руководитель Абсолют Банка в Уфе Анастасия Гилева отметила, что большинство ведущих ипотечных банков, в том числе Абсолют Банк, и раньше использовали собственные программы реструктуризации, позволявшие заемщикам брать временную отсрочку и затем возвращаться в обычный график платежей. Так что законодательно утвержденные ипотечные каникулы лишь упорядочили и закрепили действующий тренд. 

Параллельно с «ипотечными каникулами по закону» в Абсолют Банке продолжат действовать и собственные программы реструктуризации, которые доказали свою эффективность. 

- Мы не планируем, - Подчеркнула она, - ужесточать требования к заемщикам в связи с вступлением в силу закона об ипотечных каникулах, они останутся прежними. Но надо понимать, что у ипотечных банков изначально объективные подходы к оценке заемщиков, они не одобрят кредит, если понимают, что клиент с высокой долей вероятности не сможет его обслуживать, то есть находится в зоне риска. 

Уфе, будучи одним из ведущих ипотечных банков в республике, не получил ни одной заявки на них. Это говорит не только о качестве нашего ипотечного портфеля, но и о высокой финансовой грамотности башкирских заемщиков. 

Кстати, в целом по рынку процент проблемных ипотечных кредитов уменьшается. По сравнению с прошлым годом – с 1,7% до 1,4%. В ведущих ипотечных банках этот показатель еще ниже – например, в Абсолют Банке – 0,7%. 

В формате нашего круглого стола обсуждались, конечно, и тенденции ипотечного рынка в республике. Мы видим, что жители Башкирии по-прежнему отдают предпочтение готовым квартирам. В целом по рынку доля вторичного жилья в кредит во второй половине 2019 году приблизилась к 80%. В Абсолют Банке в Башкирии соотношение немного иное – 75% вторичное жилье, 25% первичное. 

Это объясняется эффективным взаимодействием с партнерской сетью среди федеральных и региональных застройщиков, а также отчасти и ростом популярности госпрограммы детской ипотеки, по которой можно приобретать жилье именно в новостройках. Напомню, что Абсолют Банк первым в России дополнительно, за свой счет, трижды снизил ставку по детской программе с господдержкой с 6% годовых до 5,24% годовых и одним из первых начал выдавать кредиты с субсидируемой ставкой на весь срок. 

Кроме того, Абсолют Банк, в отличие от большинства банков, принимает маткапитал в качестве части первоначального взноса при покупке квартиры – это серьезная помощь для решения квартирного вопроса многодетных. Об этом говорит и тот факт, что материнский капитал используется в 40% сделок по детской ипотеке. 

Того же мнения придерживалась и Светлана Бурунова, руководитель отдела ипотеки ГК «Третий трест»:

- Ипотека всё так же популярна, конечно, есть момент, что в разные периоды времени активность населения в её оформлении чуть меньше. Но, на мой взгляд, это те периоды, когда активность населения перемещается в более важные на данный момент времени действия – отпуск, подготовка к школе, и т.п. В любом случае ипотечный рынок превосходит рынок тех, кто приобретает жилье за наличный расчёт. Другой момент заключается в том, что сейчас мы видим что со стороны правительства РФ и Республики осуществляется поддержка молодых, многодетных, иных семей, которые при покупке жилья в ипотеку могут воспользоваться специальными дополнительными выплатами. Это 6% ипотека для молодых семей, по которой банки дают еще дополнительный дисконт по процентной ставке – сегодня минимальная ставка это 4,65%. Так же это дополнительная сумма 450 000 рублей для семей, имеющих трех и более детей, сертификат при рождении первого ребенка и тому подобные льготы.

Более высокий интерес к вторичному жилью объясняется тем, что в готовую квартиру можно заселиться практически сразу после сделки, а в случае с новостройкой точную дату новоселья прогнозировать сложно. Кроме того, «вторичка» чаще имеет уже сложившуюся, устоявшуюся в глазах жителей инфраструктуру. Играет роль и цена: в среднем квадратный метр вторичного жилья в Уфе стоит почти на 7 тысяч рублей меньше квадратного метра новостройки – 65,8 тысяч рублей и 72,6 тысяч рублей соответственно. 

Кстати, в связи с ростом доли вторичного жилья, всего за год повысилась популярность сделок в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае с помощью жилищного займа жители Башкирии покупают квартиру, которая уже находится в залоге. Это нормальная ситуация, когда люди взяли в ипотеку квартиру на срок 15-20 лет, а потом, еще до полной выплаты кредита, решили улучшить свои жилищные условия. Наиболее частые причины продажи квартир, которые находятся в ипотеке – это желание увеличить жилплощадь (например, в связи с рождением детей) или переехать в другой район.
Следует учесть и такой фактор, как неоднородность самого понятия «вторичное жилье». На данном этапе рынок вторичного жилья следует на две части: это совсем старые объекты и новые, если можно так выразиться, б/у первичное. И вот вторая категория стоит даже дороже, чем первичное жилье. И это два совсем разных сегмента, поэтому, когда мы говорим о конкуренции между первичным и вторичным жильем, то должны учитывать, что конкуренция идет не между двумя категориями, а между тремя.

Важно, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, - более прозрачный объект для экспертизы. Недвижимость, приобретенная за счет ипотечного кредита, уже проходила юридическую экспертизу объекта, следовательно, она отвечает требованиям банка. Повторная экспертиза проходит быстрее и проще. К сожалению, пока что далеко не все банки готовы оформлять такие сделки, но прогресс есть. У нас этот сегмент растет – по итогам первого полугодия объемы выдач ипотеки на залоговое жилье в Башкирии выросли почти в 2 раза.