Новые требования к застройщикам, установленные в законе № 218-ФЗ, восприняты неоднозначно. Наибольшее количество претензий вызывает ограничение, позволяющее застройщику работать только по одному разрешению, что ставит под вопрос как комплексное развитие территорий, так и сложившуюся в большинстве регионов практику реального строительства, в том числе – социально ориентированного. Попробуем разобраться поэтапно и, по возможности, детально.

Сразу же начнем с самой странной новеллы - «Одно разрешение - один объект». Звучит красиво и вроде бы обеспечивает упрощенный контроль, но… У этой внешне красивой медали даже не две стороны. Оборотная: по факту это нововведение означает, что на каждом объекте должен быть свой инженер, свой прораб, свой  бухгалтер и так далее. Если раньше один хороший профессионал мог совершенно без ущерба для дела вести пять объектов, то теперь надо искать уже пять высококвалифицированных специалистов – кстати, с соответствующим их квалификации и опыту уровнем заработной платы. Опять же –  принимая под контроль лишь один объект, такой профессионал будет фактически проставить большую часть рабочего времени. Парадокс – гарантированная нехватка кадров с одновременной их недозагрузкой!

Не меньшее удивление у специалистов вызвал и запрет пользования кредитными ресурсами. Не будем сейчас  вдаваться в юридические и финансовые тонкости, но богатый профессиональный опыт подсказывает: это провоцирует крупных застройщиков на поиск и создание новых «схем», которые помогут обойти как прямые, так и косвенные запреты и их последствия.

«Спусковым механизмом» нововведений стала нарастающая проблема обманутых дольщиков. Ее возникновение, развитие и предлагаемые сейчас решения как под копирку повторяют проблему обманутых банковских вкладчиков.  «Банковский вариант» появился намного раньше, чем проблема обманутых дольщиков. Но аналогии очень четкие – несмотря на множество разъяснений, предупреждений и советов специалистов, сами граждане-вкладчики или дольщики подвергали себя неоправданным рискам, когда несли свои средства в сомнительные банки или строительные компании, тем самым демонстрируя собственное безответственное поведение. Но ситуация складывается таким образом, что предпринятые государством меры и механизмы защиты обманутых дольщиков  рикошетом бьют и по добросовестным участникам рынка.

Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в очередной раз изменил правила игры на рынке долевого строительства.

Резонанс от его принятия был большим – как в обществе в целом, так и в профессиональной среде. Для простоты его уже назвали «законом о дольщиках», но простота в общении вовсе не означают простоту в применении…

Отдельные положения указанного закона фактически блокируют реализацию большинства инвестиционно-строительных проектов в регионах – причиной чему стала элементарная торопливость при его подготовке и принятии и тот факт, что разработчики не прислушивались к мнению профессионального сообщества.

Ужесточение правил долевого строительства (214-ФЗ), как и 218-ФЗ, в долговременной перспективе результатов не дадут. По этой форме реализации жилья )( ДДУ) работают  наиболее добросовестные застройщики. Именно те, кто свою долголетнюю надежность и добросовестность подтверждают четким соблюдением всех законодательных норм – от оформления земельных участков до регистрации ДДВ у Регпалате, а также четко прописанной в законах публично-информационной деятельностью – пресса, сайты, видеокамеры, отчеты…

Откуда же взялись обманутые дольщики? Дело в том, что срели категории «обманутых дольщиков» от силы 10% тех, кто приобретал жилье в рамках ДДУ.. остальные 90% - это последствия суррогатных форм, которые находятся вне рамок 214-ФЗ и 218-ФЗ. Ситуация выглядит так, что вместо поиска реальных причин недостроев наносится удар по тем, кто и так четко работает в рамках закона. повторюсь, но это провоцирует на чисто российский путь решения проблем6 поставили забор – обойдем. поставили новый – обойдем с другой стороны. В итоге сначала будут множиться околозаконные «схемы», а затем, когда преодоление препятствий станет абсурдным, то инвесторы и профессионалы просто уйдут из строительного бизнеса. Останутся или наивные новички или откровенные шарлатаны.

Впрочем, эту часть наших рассуждений можно считать эмоциональной – как наболевший всплеск впечатлений. Постараемся перейти на более деловой стиль изложения. Итак, в своем подавляющем большинстве эксперты прогнозируют, что применение новелл закона в том виде, как они прописаны сейчас, приведу к росту стоимости жилья, массовому сокращению работников организаций строительного комплекса, уменьшению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней, срыв реализации государственных и муниципальных жилищных программ.

Это можно убедительно показать на нескольких примерах. Начнем с такого масштабного понятия, как «хозяйственное общество». Неискушенный в строительстве гражданин просто не поймет – ну и что? Все строители – хозяйственники, это же рынок!

Все, да не все!

Казалось бы, всего лишь две буквы, стоящие перед названием Фонда развития жилищного строительства РБ. Но именно они играют основную роль во всей нашей деятельности и, самое главное – определяют сущность и итоги нашего взаимодействия с муниципальными образованиями и гражданами.

«НО» - это Некоммерческая Организация. Согласно ст. 50 Гражданского кодекса РФ, мы по определению, по сути и по факту «не преследуем извлечения прибыли в качестве цели своей деятельности». На практике это означает реальную возможность принципиального снижения цены квартир для конечного потребителя – то есть жителя республики.

Но если цель – не прибыль, тогда – что?  Наши цели и задачи предельно четко определены соответствующими Постановлениями правительства республики и предполагают:

- Обеспечить интенсивный прирост объемов строительства жилья подрядным способом для отдельных категорий граждан, определенных Законом Республики Башкортостан

- Развить инструменты бюджетного и внебюджетного финансирования строительной отрасли Республики Башкортостан на основе возвратности привлеченных денежных средств;

- Предложить соответствующим категориям граждан доступные варианты приобретения или владения жилыми помещениями

- Обеспечить комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства, включая обеспечение объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, под контролем и ответственностью единого заказчика;

Как видите, задачи очень сложные, но – решаемые…  По нашему мнению,  самый важный элемент решения этой «комплексной головоломки»  – снижение себестоимости стройки за счёт масштабности и отсутствия своей прибыли. Именно тут и срабатывает эффект двух букв – «НО» - Некоммерческая Организация.

В принципе все было ясно и понятно, однако вмешалась совершенно новая редакция закона. В нем мы неожиданно для себя увидели резкое сужение круга юридических лиц, которые могут выступать застройщиками, привлекающими средства участников долевого строительства: установлено, что такими застройщиками могут быть только хозяйственные общества. Зададимся вопросом - насколько это оправдано?

В настоящее время в некоторых субъектах Российской Федерации органами государственной власти созданы и успешно функционируют некоммерческие организации, которые выступают застройщиками и привлекают средства граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов.

В документах Минстроя РФ, которые были представлены в аппараты Комитетов Госдумы, содержится такое положение: «Одним из крупнейших застройщиков Кемеровской области является Некоммерческая организация Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области. Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 8» является одним из крупнейших застройщиков Удмуртской Республики.

 В Башкортостане к крупнейшим застройщикам относятся МУП ИСК Уфы, и Фонд развития жилищного строительства, которые не являются хозяйственными обществами. (выделено авт.).

На таких застройщиков в общей сложности приходится в отдельных регионах до 20% объема текущего жилищного строительства, что в целом по России составляет до 3% (около 4 млн м² квартир)». Это – цифры по стране в целом. В реалиях Башкортостана они еще громче: во многих районах и в ряде крупных сельских поселений доля новостроек от ФРЖС РБ равна 100% - все остальные застройщики из районов просто-напросто ушли.

Между тем именно такие некоммерческие организации, в том числе и наш НО ФРЖС РБ,  действуют в целях обеспечения жилыми помещениями очередников и других отдельных категорий граждан, определенных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Преобразование таких Фондов и родственных им по структуре организаций в хозяйственные общества либо невозможно (для фондов действует прямой запрет – пункт 3 статьи 123 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо требует значительного времени. Как и невозможно дробление их деятельности на отдельные юридические лица по принципу «один застройщик – одно разрешение на строительство».

Новое законодательство не учитывает специфику таких застройщиков, что может привести к их банкротству, увольнению больших трудовых коллективов, снижению объёма жилищного строительства дополнительно на 3%.

Представляется, что такие некоммерческие организации должны иметь право привлекать средства участников долевого строительства для решения вышеуказанных проблем. Одно исключение из общего правила уже установлено законодателем (средства участников долевого строительства могут привлекаться некоммерческой организацией – Московским фондом реновации жилой застройки).

Отметим, что подобные нестыковки или прямые несоответствия были замечены специалистами сразу же.  Отрадно сознавать, что одними из первых активно включились в процесс необходимого совершенствования принятых законов и специалисты нашего фонда совместно с экспертами Государственного комитета РБ по строительству и архитектуре.

Генеральный директор Фонда Г.Невоструев был приглашен в Москву, на заседания Экспертного совета Государственной Думы РФ по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства. там удалось донести свои сомнения и четко выверенные предложения руководителям ряда профильных комитетов Госдумы.

Наши предложения нашли не просто отклик, а деловую и официальную поддержку со стороны таких авторитетных депутатов и руководителей, как председатель Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, заместителя председателя Комитета ГД по финансовому рынку Мартина Шаккума, заместителя директора Департамента жилищной политики Минстроя России Виктории Сорокиной и ряда других специалистов.

Так, на  портале ГД опубликован официальный Протокол заседания Экспертного совета, который содержит ряд важнейших моментов, прямо касающихся деятельности НО ФРЖС РБ и предстоящего усиления роли родственных по профилю Фондов в текущей ситуации.

По результатам обсуждения поставленных вопросов и выступлений участников заседания приняты и официально внесены в Протокол четко сформулированные решения. В частности, отмечено:

- Главными параметрами, обеспечивающими выполнение приоритетной государственной программы, являются качество и сроки строительства при условии сохранения объемов строительства в отрасли, как основы экономического благополучия наших регионов.

- Имеется положительный опыт функционирования Фондов развития жилищного строительства в Башкортостане, Казани, в Краснодарском, Красноярском краях, Кемерово и в других регионах, которые координируют и обеспечивают выполнение программ жилищного строительства в регионах, являясь «одним надежным окном» для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

- Для усиления защиты прав граждан - участников долевого строительства требуются дополнительные меры обеспечения финансовой стабильности создаваемой системы, в том числе обеспечение права действующих Фондов развития жилищного строительства использовать механизмы долевого строительства во взаимодействии с АО «АИЖК» и созданным Компенсационным фондом.

- Особого внимания при корректировке и правоприменении 214-ФЗ и 218-ФЗ заслуживают предложения  Хованской Г.П., председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству:

… «учесть высказанные экспертами замечания и предложения при подготовке проекта федерального закона о реновации в регионах;

«…особое значение имеет положительный опыт работы в регионах Фондов развития жилищного строительства… являясь именно некоммерческой организацией. Здесь необходимо отработать порядок взаимодействия этих Фондов с АО «АИЖК» как единым институтом развития в жилищной сфере и подготовить согласованные законодательные инициативы».

Вполне намеренно привожу практически полный текст протокола – в нем отразились именно те базовые проблемы, которые имеют прямое отношение к дальнейшей деятельности нашего Фонда.

Материалы и протокол Экспертного совета направлены в Комитеты Государственной Думы по транспорту и строительству, по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, по финансовому рынку для обеспечения в дальнейшем совместной работы над законопроектами.

Однако проблема не исчерпывается только лишь дилеммой между «хозяйствующими обществами»  и «некоммерческими организациями». Есть еще целый ряд моментов, которые, на наш взгляд, заслуживают кардинального изменения.

Например, по новым нормам финансирование строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры исключает возможность использования в этих целях денежных средств участников долевого строительства.

Внедрение принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство» влечёт невозможность применения установленных законодательством механизмов финансирования строительства объектов социальной, транспортной, инженерно-технической инфраструктуры за счёт средств участников долевого строительства.

При реализации комплексных проектов жилищного строительства один объект социальной инфраструктуры относится к нескольким строящимся многоквартирным домам, а строящиеся объекты транспортной и инженерно-технической инфраструктуры предназначены для обслуживания всей территории. На практике, как правило, все эти многоквартирные дома строит одно юридическое лицо, распределяя затраты на строительство объекта социальной инфраструктуры на все запланированные к продаже жилые и коммерческие помещения. Это же юридическое лицо выступает застройщиком такого объекта социальной инфраструктуры.

При организации строительства каждого многоквартирного дома отдельным юридическим лицом не представляется возможным определить, какое конкретно юридическое лицо будет выступать застройщиком в отношении объектов инфраструктуры и как для финансирования таких объектов смогут использоваться средства участников долевого строительства, привлечённые иными юридическими лицами. Отсутствует механизм распределения затрат на строительство социальных объектов между несколькими многоквартирными домами, строящимися по разным разрешениям, но в границах одного элемента планировочной структуры.

По сути, после принятия Федерального закона № 218-ФЗ объект инфраструктуры становится объектом долевого строительства нескольких юридических лиц, строящих многоквартирные дома по разным разрешениям на строительство, или объектом их совместной деятельности. Такая новая модель не апробирована на практике, потребует серьёзных усилий по её внедрению, а также создаёт большие риски.

Строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры осуществляется застройщиками также в рамках реализации проектов комплексного и устойчивого развития территории. В указанных случаях строительство таких объектов ведётся параллельно со строительством жилых объектов или в опережающем порядке. При этом финансирование строительства объектов инфраструктуры производится за счёт реализации всего проекта.

Опять же, исходя из практики, отметим – ни один из банков «мелким» застройщикам денег не даст. Даже если и дадут, то под такой процент, который значительно и гарантированно приведет к удорожанию строительства – следовательно, квадратного метра для конечного пользователя. Теряется весь смысл «социального» жилья!

 В свою очередь, финансирование строительства указанных объектов в рамках отдельного этапа реализации проекта на основании единого разрешения на строительство на основной объект (например, на один многоквартирный дом) и на объекты инфраструктуры несёт в себе риски недофинансирования строительства как объектов инфраструктуры, так и этапа реализации проекта в целом, что влечёт риск невозможности реализации всего проекта комплексного и устойчивого развития территории.

Таким образом, введённые ограничения ставят под удар в целом институт развития территорий – ключевой и перспективный инструмент современной градостроительной деятельности. Как следствие, инвестиционная привлекательность регионов резко снизится, региональные программы, в том числе по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья, могут быть остановлены.

Теперь вновь вернемся к аналогиям с защитой обманутых банковских вкладчиков. Соответственно – к защите дольщиков. Медаль, как известно,  имеет две стороны. Защищая людей, нельзя губить здоровую часть строительного сектора! Между тем, кроме жесткой системы государственного регулирования и целой системы прямых запретов, закладывается еще один подводный камень. Имею в виду неадекватное экономическое или юридическое поведение самих граждан.

Федеральный закон № 214-ФЗ в действующей редакции запрещает застройщику пользоваться расчётным счётом в целях, не указанных в законе, до исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Это означает, что «последний дольщик» путём уклонения от приёмки объекта, обращения в суд и т.п. способен парализовать деятельность застройщика на неопределённый срок – невозможно начать новый проект, не закончив старый!

Следует также учитывать, что существует целый ряд иных обстоятельств, по которым гражданин не имеет возможности принять квартиру по акту от застройщика: длительные командировки, проживание в другом регионе, нахождение в медицинском учреждении, наследственные отношения.  В указанных случаях возникают длительные (от нескольких месяцев до нескольких лет в случае наследственных споров) просрочки со стороны участников долевого строительства по приёмке квартир.

Указанные положения очевидным образом обостряют проявления «потребительского экстремизма»: например, одновременное расторжение значительного количества договоров и выплата по каждому из них процентов и убытков ведёт к банкротству застройщика.

Для исключения риска потребительских злоупотреблений в части непринятия в срок объектов по договорам долевого участия необходимо на законодательном уровне установить чёткое разграничение, при каких дефектах (например, существенных конструктивных дефектах или отклонениях, которые не позволяют использовать объект по назначению), участник долевого строительства имеет право отказаться от приёмки объекта, а в каких случаях он обязан принять объект по акту с описанием неконструктивных дефектов или отклонений, согласовав с застройщиком срок устранения выявленных дефектов.

Конечно, в этом материале невозможно обозначить все проблемы, которые заложены в правоприменение 218-ФЗ. Рассчитываем на то, что часть из них уже находится в стадии решения – пример с положительными для строительного рынка итогами обсуждения в Экспертном совете Госдумы мы приводили выше. Тем не менее, эту настойчивую работу – формулировку, доказательство и внесение аргументированных предложений – нужно продолжать.  

Профессионалы строительного сектора выражают надежду, что здравый смысл возобладает над краткосрочными эффектами нововведений. И  что любые поправки, любые дальнейшие изменения правил игры будут продуманными, прозрачными и, как следствие, приведут только к положительным результатам.

Рассейкин В.В.,
заместитель Генерального директора 
НО Фонд развития жилищного строительства РБ