На фоне правительственных заявлений ряд специалистов строительного и финансового сектора стали озвучивать прогноз о том, что перспектива дальнейшего снижения ставок сделает ипотеку более выгодной, чем аренда жилья. В этих рассуждениях есть определенная доля истины, но она, на мой взгляд, невелика. Попробуем разобраться.

На сегодняшний день в среднем по рынку ипотечные платежи (вкупе с сопутствующими затратами на ремонт, содержание и меблировку) оказываются выше, чем плата за аренду квартиры. Дополнительные затраты на страховку и оплату процентов по кредиту добавляют в итоге к стоимости квартиры, купленной в ипотеку, до 30-50%.В ближайшей перспективе нет предпосылок к тому, чтобы эти расходы сравнялись или хотя бы приблизились вплотную к расходам по найму.

Соглашусь с тем, что снижение ставок, безусловно, сделает жилищное кредитование (в том числе ипотеку) более лояльным финансовым продуктом по отношению к гражданам. Но это не означает автоматический рост платежеспособного ипотечного спроса, который после пиковых значений 2017 года во многом исчерпан. При этом необходимо понимать, что рынок аренды и рынок ипотеки хоть и связаны, но не находятся в прямой зависимости.

Надо учитывать два фактора. Первый – это сложившийся менталитет. Наличие жилья в собственности – признак надежности, стабильности и успеха в жизни. Кстати, это характерно не только для россиян, но и для американцев(в отличие от, например, Европы).

Не менее важна и специфика рынка аренды (коммерческого найма): цивилизованный рынок аренды жилья фактически отсутствует. Сегодня на российском (и, соответственно, на республиканском) рынке арендодатель – почти всегда частник, т.е. просто физическое лицо. Корпоративных арендодателей, для которых сдача внаем жилья была бы профильным бизнесом, практически нет. Предлагаемые в наём объекты – это или полученное наследство, или инвестиционный актив семьи. Даже при незначительных изменениях жизненной ситуации собственника квартира может уйти с рынка арендного жилья: прибавление в семье, смена места жительства, ухудшение финансового состояния, необходимость крупных покупок (дача, автомобиль, дом) либо улучшения жилищных условий, появление возможности для чуть более выгодного размещения средств и так далее.
Поэтому риски даже добросовестного и платежеспособного арендатора столкнуться с необходимостью «освободить жилое помещение в кратчайшие сроки» в связи с изменением ситуации в частной жизни арендодателя весьма высоки, что в принципе подрывает стабильность гражданского оборота в этой сфере.
Отсюда и возникает мнение о том, что дешевая ипотека как более цивилизованный, регулируемый и предсказуемый на больших горизонтах времени продукт станет более выгодным для граждан. Однако с приходом на рынок арендного жилья серьезных структур, готовых к относительно невысокой, но стабильной рентабельности и высокому порогу входа в рынок, предоставляющих комплекс профессиональных услуг арендаторам, рынок аренды жилья может продемонстрировать «второе дыхание».

С точки зрения развития экономики и страны в целом, это более прогрессивный путь. Для корпоративных инвесторов– это возможность долгосрочных вложений в коммерческую недвижимость жилого назначения, что особенно актуально в период, когда цена на рынке недвижимости относительно стабильна и возможности спекулятивных заработков на перепродаже жилья сошли на нет. Для экономики в целом и рынка труда возможности арендного бизнеса – фактор, значительно повышающий мобильность активного и трудоспособного населения.

Общемировая тенденция отказа от приобретения в собственность в пользу временного владения наблюдается во многих областях, о чем свидетельствует успех проектов тайм-шера, коворкингов, компаний каршеринга, Airbnb и им подобных в самых разных сферах. Для массы современных и платежеспособных граждан, особенно специалистов высокого уровня, покупка жилья – это своего рода «камень на шее», якорь, привязывающий к постоянному месту жительства. Как следствие, ограничивается миграционный поток квалифицированных кадров в наиболее привлекательные для граждан (и для экономики в целом) регионы.
Полагаю, что факторы такого торможения необходимо преодолевать, поскольку преимущества развитого рынка долгосрочной аренды по сравнению с многолетней ипотекой очевидны.

Руслан Батурин,
Руководитель Управления НО ФРЖС РБ по работе с клиентами