Детская ипотека получила долгожданные изменения, которые вступили в силу с 7 августа и определены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2018 N 857 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. N 1711». Специалисты, (и автор в том числе) убеждены - можно ждать положительного эффекта.

При этом изменения можно разделить на несколько условных групп, из которых чисто технические большого значения не имеют (разве что замена названия АИЖК на актуальное ДОМ.РФ. и привязка исчисления ключевой ставки к дате заключения кредитного договора).

Кредитные продукты
1. Подтверждено, что все кредиты должны быть связаны только с приобретением новостроек. Уточнен тип юридического лица – продавца. Он должен быть непосредственно связан со строительством.
2. Разъяснен вопрос с датой заключения первоначального кредитного договора, который подлежит рефинансированию по программе. Ограничения по дате не предусмотрены.
3. К кредитному договору приравнено дополнительное соглашение к кредитному договору. Оно может быть заключено после 1.08.2018. Другими словами, появилась принципиально новая возможность применить программу для своих заёмщиков, у которых рождаются дети.
4. Ставка по кредитному договору может быть меньше 6 %. Субсидирование, рассчитывается исходя из 6 %.
5. Предусмотрено включение в договорные отношения третьих лиц помимо родителей.
6. Размер кредита увеличен для Москвы, Санкт-Петербурга с областями с 8 до 12 млн руб., а для остальных регионов с 3 до 6 млн руб.

Демография и семейные отношения.
1. Программа расширена на рождение четвёртого и последующих детей.
2. Для случаев рождения детей в последний год программы в 2022 году период заключения кредитного договора продлено до 1 марта 2013 года.
3. Указано, что субсидии могут получать как мать, так и отец. Этот пункт, скорее всего, понадобится в случае повторных браков и рождения детей.
4. Предусмотрено субсидирование сразу на 8 лет при рождении двойни, тройни и т.д.

Риски кредитора
1. Допускается повышение ставки на период регистрационных действий. В этот момент субсидирование не осуществляется.
2. Допускается повышение ставки при отсутствии страхования с пропорциональным уменьшением размера субсидирования.
3. Более четко прописано исчисление собственных средств заемщика и соотношений размера кредита к стоимости жилья.

Общая оценка изменений
1. Серьезные и положительные изменения. Долго думали, но существенно улучшили программу.
2. Появились элементы привычного удобства для современной ипотечной практики.
3. Налицо расширение социальной справедливости.
4. Появилась перспектива применимости программы в течение всего периода её действия, вне зависимости от уровня процентных ставок для новых кредитов, из-за опции рефинансирования своих заемщиков.

Предположения

1. Можно рассчитывать на выполнение плана кредитования по программе (600 млрд руб.). В самом идеальном случае, можно будет задуматься об увеличении лимита.
2. Главным направлением программы детской ипотеки станет экономия бюджета семей, уже получивших ипотечный кредит и родивших второго, третьего, четвертого и т.д. ребенка.

Можно предположить, что рефинансирование своих заемщиков займет значимое место в программе. Правила ограничиваются кредитами на приобретение новостроек. Не исключено, что у заемщиков, которые получали субсидированные кредиты по предыдущей программе, родятся дети и появится право на льготы.


Факты по итогам лета

В программе детской ипотеки формально участвуют 45 банков и ДОМ.РФ (всего 46). В июле кредиты выдавали 20 банков и ДОМ.РФ. или 45,65 % участников (табл. 2,3).

Общее количество выданных кредитов составило 868, из которых 44 % - по продукту «Рефинансирование». Доля рефинансирования снизилась по сравнению с прошлым отчетным периодом на 11 п.п.

Минфин указывает, что количество кредитов получено расчетным путем. В отчете указано, что родилось 873 ребенка. При рождении двойни в отчет идет один кредитный продукт.

Родилось 700 вторых детей в семье и 173 третьих. В июле по программе детской ипотеки выдано 327 кредитов.

Заемные средства составили в среднем 63 % относительно стоимости недвижимости по договору. По результатам предыдущей программы субсидирования заемщики вложили в приобретение новостроек 37 % собственных средств. Любопытное совпадение, на которое необходимо обратить пристальное внимание.


Вывод прост: через два-три месяца можно будет более полно и адекватно оценить влияние изменения Правил детской ипотеки на ход программы. Первым положительным индикатором будет увеличение количества практически работающих участников.

Гордейко С.Г., руководитель аналитического центра «Русипотека», к.т.н