Многие эксперты полагают, что ипотека может стать драйвером всего рынка розничного кредитования в ближайшие годы. В пользу этого говорит и ужесточение регулирования в необеспеченном кредитовании, и относительно небольшая по сравнению с другими странами доля ипотеки в розничном портфеле, и снижение аппетита к риску у банков. Статистика подтверждает, что в ипотеке сейчас все более-менее благополучно. Но банкирам не стоит расслабляться.

Ипотека является самым надежным видом розничного кредитования с точки зрения уровня просроченной задолженности. По данным Национального бюро кредитных историй, в ипотеке доля просроченной задолженности более 30 дней снизилась в первые месяцы 2017 года до 3,5%, в то время как по другим видам кредитования она в разы больше: по автокредитам уровень просрочки составил 9,9%, по кредитным картам – 17,8%, а по потребительским кредитам – 21,3%.

Поэтому неудивительно, что банки, которые сейчас придерживаются довольно консервативного взгляда на риски, стараются в первую очередь нарастить относительно безрисковый ипотечный портфель. Нахождение недвижимости в залоге у кредитора является прекрасным мотивирующим фактором для заемщиков, чтобы не нарушать условия кредита, первоначальный взнос покрывает существенную часть возможных колебаний цен на рынке недвижимости, а страховка, по умолчанию использующаяся в ипотеке, дополняет снижение рисков.

При этом банкам выгодно сейчас активизировать выдачу ипотеки, в расчете на дальнейшее снижение процентных ставок на рынке – удешевление фондирования в ближайшие месяцы и годы увеличит чистую маржу по уже выданным кредитам.

Можно отметить, что ипотека становится более доступной для потребителей. В соответствии с нашим исследованием, размер рекомендованного семейного дохода, «комфортного» для обслуживания ипотечного кредита, в 2016 году составил 73,1 тыс. рублей, снизившись по сравнению с 2014 годом на 2,8% (мы исходим из того, что относительно «комфортным» для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне один к трем). В настоящее время заемщику требуется несколько меньший размер доходов для «комфортного» обслуживания среднего ипотечного кредита, чем в «докризисный» период. Это в том числе связано со снижением процентных ставок по ипотеке, наблюдавшемся в последнее время.

Одновременно увеличивается средний срок кредита. По данным НБКИ, за последний год средний срок ипотечного кредита стабильно увеличивался, и по состоянию на март 2017 года составил 14,8 года – почти на 7 месяцев больше, чем годом ранее. Это может говорить об оптимистичном взгляде на будущее финансовое состояние граждан, хотя не исключено, что заемщики, бравшие кредиты в последнее время, благодаря удлинению срока кредита подстраховываются, чтобы иметь возможность в случае необходимости «растянуть» погашение во времени.

В целом, ипотека выглядит довольно перспективно – низкий риск, приемлемая доходность на долгий срок, рост доступности кредитов (в том числе за счет ожидающегося снижения ставок) должны поддерживать интерес к этому инструменту на высоком уровне. При этом, конечно же, не стоит всерьез рассматривать возможность образования «ипотечного пузыря» в России в ближайшее время.

В то же время, однозначно говорить о радужных перспективах роста рынка ипотеки довольно сложно. «Подогрев» интереса к ипотеке программой государственного субсидирования ставок на первичном рынке закончился. Население в кризис перешло к «сберегательной» модели поведения, реальные доходы заемщиков снижаются, и это, скорее всего, будет тормозить покупку недвижимости, в том числе и в кредит.

Масштабных проблемы на рынке ипотечного кредитования мы пока не ожидаем. Они могут разразиться лишь в случае резкого ухудшения ситуации в экономике – если падение доходов заемщиков приведет к дефолтам, а снижение цен на находящуюся в залоге недвижимость окажется больше размера первоначального взноса. Однако сейчас макроэкономисты, напротив, прогнозируют улучшения ситуации в экономике, поэтому данные риски невелики.

Таким образом, основным риском для банков в ипотечном кредитовании является, с одной стороны, личная неспособность заемщиков обслуживать кредиты, с другой стороны – возможная утеря доли рынка. Выбор между «качеством» и «количеством» стоит всегда, но на ограниченном рынке он актуален вдвойне.

В условиях возможного снижения темпов роста ипотеки с учетом падения реальных доходов граждан у кредиторов может появиться соблазн смягчить условия кредитования (в первую очередь, неценовые – смягчить требования к заемщикам, снизить первоначальный взнос, увеличить лимит) для «подстегивания» доли данного вида кредитов в портфеле. Но это чревато ухудшением качества портфелей.

Банки в последнее время стали более тщательно «оценивать» своих потенциальных и текущих заемщиков, и полагаем, что в ипотеке, самом долгосрочном виде кредитования на большие суммы, это чрезвычайно важно, несмотря на то, что кредит является залоговым. Но слишком жесткие требования к клиентам, хоть и дадут качественный портфель, но лишат банки части хороших заемщиков. Чтобы сохранить баланс между качеством клиентов и их количеством, кредиторам необходима более точная оценка риск-профиля клиента, например, на основе скоринга. Этот инструмент позволяет оценивать не только текущее состояние заемщика, но и прогнозировать его поведение как в момент выдачи кредита, так и в процессе обслуживания долга.
автор:
Александр Викулин, генеральный директор Национального бюро кредитных историй НБКИ