В системе ключевых факторов социально-экономического развития государства одним из важнейших приоритетов выступает доступность и обеспеченность населения жильем.  Эта проблема была и остается одной из самых острых. Абсолютно нереалистично говорить о таких понятиях, как «образование», «здравоохранение», «благосостояние» в условиях, когда людям негде спать… Впрочем, эмоциями делу не поможешь – четкий экономический расчет и внятные организационные предложения должны быть основаны на трезвом анализе и выверенной статистике.

Уровень жилищной обеспеченности - важный показатель достигнутого уровня развития, от которого зависит масса значимых показателей социального положения населения региона и страны в целом. Среди них демографические показатели (в первую очередь уровень рождаемости), уровни заболеваемости, смертности в преклонном возрасте (продолжительности жизни), удовлетворенность жизнью и т.д. Жилищная обеспеченность, несмотря на наличие неких общих тенденций, различна от региона к региону, косвенно свидетельствуя о достигнутом уровне социально-экономического развития.

Ситуация по обеспеченности жильем нуждающихся граждан в нашей республике, к сожалению, еще далека от успешного разрешения. На сегодняшний день в улучшении жилищных условий нуждается более 89 000 семей. Если это количество  «разложить» на среднестатистический состав (на базе данных Росстата по РБ) то необходимый объем жилья для удовлетворения этой потребности – не менее 2,5 млн. кВ. м.  Как следствие, необходимый объем инвестиций в строительство (в очерченном нами сегменте) составляет более 100 млрд рублей.

Вывод очевиден – сегодняшние темпы жилищного строительства и объемы государственной поддержки на улучшение жилищных условий (не более 4% семей в год!) не позволят в ближайшей перспективе улучшить жилищные условия подавляющего большинства  из числа нуждающихся граждан Башкортостана.

Что мешает реализации это важнейшей социальной функции? Во-первых, низкий уровень доходов отдельных категорий граждан. Даже по льготной цене, которая предлагается  в объектах Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан (НО ФЖРС РБ), приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств могут только 15% семей. Для остальных 85% семей предложений, доступных по цене, на строительном рынке республики просто нет.

Еще одна из причин такого положения дел – нехватка земельных участков, которые были бы обеспечены объектами инженерной инфраструктуры и, вследствие этого - пригодны для комплексного освоения в жилищном строительстве. Наши утверждения основаны не только на общей статистике, но и на собственном опыте.

ФБ-справка:

За период 2012-2015 гг. НО ФРЖС РБ обеспечила ввод в эксплуатацию 175,2 тыс. кв.м социального жилья (246 домов, 4276 квартир). В 2016 году НО ФРЖС РБ запланирован ввод 62,5 тыс.кв.м социального жилья (72 дома, 1472 квартиры).

За 2015 год реализовано 1437 квартир общей площадью 56 017 м2 на сумму 1789,6 млн. руб.

На 2017-2018 гг. имеются наработки по 48 многоэтажным домам общей площадью 187,1 тыс.кв.м (4178 квартир). По 27 объектам земля оформлена в собственность (аренду, безвозмездное пользование).

У семи нянек…

Названные выше негативные причины, тем не менее, не существуют сами по себе. Они стали следствием двух базовых проблем – отсутствия в республике источника недорогих денег для строительства требуемых объемов жилья и, что не менее важно, отсутствие единого оператора социальных жилищных программ.

В нашей республике (причем, это характерно для многих субъектов страны) проблемой развития жилищного строительства и доступности социального жилья занимается сразу несколько структур. Старая истина – у семи нянек дитя без глазу: у каждой организации свои задачи, свой бюджет (или его отсутствие), свои подходы к решению проблем и свои методы их решения, свои ресурсы и свои властные полномочия. Их действия в большинстве случаев не согласованы между собой, нет четкого разграничения ответственности, нарушается принцип компетенций в их практической деятельности, когда многие из них вынуждены или решать непрофильные задачи или попросту дублировать функционал партнеров.

Не будем сейчас вдаваться в детальный анализ действий каждой из них – повторим главную мысль: если мы хотим перейти к эффективному решению проблемы обеспеченности жильем очередников, то этот комплекс разновекторных вопросов должен быть сосредоточен в руках единого оператора. Такой структуры, которая могла бы не только координировать усилия различных ведомств и организаций, но и создавать условия для формирования, аккумулирования необходимых финансовых потоков.

Когда сменилась формация нашего общества и оно перешло от жесткого государственного распределения к рыночному регулированию всего хозяйства, то казалось, что  рыночная экономика все расставит на свои места. Однако, это иллюзия. Рынок не регулирует социальные отношения – это задача под силу только государству.

Инициатором и движущей силой решения такой сложной социальной задачи, как обеспечение жильем, должны быть организация, учредителем которой является именно государство. Поэтому наши предложения по созданию  такого оператора заключаются в создании Единого центра компетенций.  Не коммерческого по своей сути субъекта, а структуры, которая (с учетом рыночных реалий) действует строго в государственных интересах.

Если такой центр компетенций берет на себя координацию всех определенных векторов, то он, по сути, превращается в ЦЕНТР ОТВЕТСТВЕННОСТИ за исполнение утвержденных планов развития.

Подчеркнем в этой связи очень важный акцент: центр компетенций есть центр единого заказчика, не претендующий на самостоятельное исполнение (или дочерними структурами) всего перечня работ, связанных с комплексным освоением территории. Это -  постановщик задач, контролер выполнения и лицо, принимающее решение о приемке работ и соответственно – проведении оплат. Функции приема работ и оплаты – самые действенные  инструменты влияния и только их наличие позволит говорить об ответственности этого центра за результат.

Не стоит воспринимать наше  предложение по созданию Единого центра компетенций как попытку формирования очередной бюрократической надстройки или структуры, параллельной уже существующим. Необходимость в создании подобного оператора стала очевидной при разработке нами Проекта социальной жилищной программы для очередников республики.

Забыть очередь…

Эта программа должна, по нашему мнению, решить следующие задачи:

1.    Обеспечить интенсивный (кратный) прирост объемов строительства жилья подрядным способом для отдельных категорий граждан, определенных Законом Республики Башкортостан в период 2017-2021 гг.;

2.    Развить инструменты бюджетного и внебюджетного финансирования строительной отрасли Республики Башкортостан на основе возвратности привлеченных денежных средств;

3.    Предложить соответствующим категориям граждан  доступные варианты приобретение и (или) владения жилыми помещениями с применением как действующих инструментов (ипотечного кредитования), так и с внедрением новых механизмов (выкуп в рассрочку (социальная ипотека), аренда с правом выкупа, найм жилого помещения социального использования. 

4.    Обеспечить комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства, включая обеспечение данных территорий объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, под контролем и ответственностью единого заказчика;

5.    Обеспечить эффективное взаимодействие с управляющими компаниями в целях защиты интересов граждан в части формирования  тарифов на содержание и  обслуживание общедомового имущества;

6.    Способствовать развитию предприятий промышленности строительных материалов и индустриального домостроения в Республике Башкортостан через формирование централизованного заказа на крупные объемы СМР;

7.    Обеспечить прирост денежных поступлений в бюджеты всех уровней за счет  прироста Валового регионального продукта (ВРП) в объеме, превосходящем инвестиции бюджета Республики Башкортостан в настоящую программу в период ее реализации;

8.    Сформировать технологичный инструмент удовлетворения потребностей в жилье сотрудников организаций, реализующих приоритетные инвестиционные проекты в регионах интенсивного промышленного развития

Если говорить о цифрах, то разработанный нами Проект программы  предполагает строительство более 1 миллиона кв. метров жилья эконом-класса в чистовой отделке с низкой себестоимостью  по доступной цене для очередников.

Подчеркну, что речь идет в первую очередь о ДОСТУПНОСТИ цены, которая определятся рядом ключевых факторов. В первую очередь это  себестоимость строительства и  процентная ставка по заемным средствам, которые привлекаются застройщиком. В том же ряду - доля бюджетного финансирования в общем объеме инвестиций в строительство и компенсация % ставки (как для строительного сектора, так и для граждан). Завершающий фактор доступности - срок реализации жилья гражданам в собственность.

Кроме названных, базовых факторов, в нашем конкретном случае мы предполагаем рост доступности   счет использования типовых строительных проектов по 100 000 м2. Что не менее важно - внедрением специальной программы строительства инженерных сетей и дорог в форме концессионно-бюджетного финансирования. С «наскока» такие проблемы не решаются – поэтому срок ее реализации не «однодневка» и не рывок – она рассчитана на период с 2016 по 2023 год.

Учтенные в нашем проекте программы данные по соотношению источников финансирования и схемам работы могут корректироваться и видоизменяться в соответствии с требованиями реальной ситуации. Однако, главным и неизменным остается основное требование (и ограничение) программы: обеспечить доступность ежемесячного платежа для гражданина вне зависимости от используемого инструмента обеспечения жильем (ипотека, соц.ипотека, найм с выкупом и т.д.).

Реалистичный размер ежемесячного платежа не только обеспечивает социальную ориентированность программы, но и является важным показателем для кредитующих Фонд организаций при оценке источников погашения обязательств Фонда.

Неотъемлемой составной частью проекта по решению жилищной проблемы очередников мы считаем запуск еще одной специальной программы – «Арендное жилье с выкупом». Это позволит существенно снизить «входной порог» для владения недвижимостью. В этом большое подспорье окажет активно развивающая в Республике Башкортостан программа ЖСС – ЖилСтройСбережений.

В том же ряду – запуск программы выкупа жилья в рассрочку под 8% - по модели, которая была разработана и опробована на практике государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан. Автор внес в нее необходимые коррективы с учетом реальной ситуации и конкретных потребностей жителей нашей республики.

Нельзя забыть и очередников сельской местности – поэтому наша программа предусматривает типовое строительство индивидуальных домов в рассрочку по технологии деревянного домостроения (с приусадебным хозяйством, септиком и дровяным либо газовым отоплением).

Безусловно, очень важным элементом исполнения этой сложной программы должен стать прозрачный и при этом адекватный учет. Возвращаясь к понятию Единого центра компетенций, мы вновь опираемся на опыт, наработанный  Фондом РЖС РБ в этой области. Еще в 2011 году была создана и запущена в эксплуатацию Автоматизированная информационная система «Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, на территории Республики Башкортостан» (АИС «УГНЖ»). Целью создания АИС «УГНЖ» являлась необходимость автоматизации и ведения централизованного учета граждан, автоматизации расчетов социальных выплат, учета оказанных мер поддержки и прогнозирования объемов строительства жилья. Нет сомнений, что на ее базе можно и нужно создавать систему, которая учитывала бы и инвестиционные потоки, расходные части бюджетов, их прогностику и исполнение.

ФБ-справка:

На сегодняшний день к информационной системе АИС «УГНЖ» подключено 244 организации, активных пользователей системы – 264. Учет ведется по 18 основным категориям граждан. (Всего в АИСе учитываются более 40 категорий). Введена информация более чем по 120 тыс. гражданам, поставленным на учет.

Схема реализации предлагаемых нами проектов внешне выглядит достаточно просто, а преимущества для сторон-участников проекта очевидны:

Для органов местного самоуправления это, в первую очередь, увеличение объемов ввода жилья и предложения качественной арендной недвижимости (как следствие – значительный рост бюджетных поступлений). В социальном плане – это решение наболевшей задачи обеспечения жильем отдельных категорий граждан без значительных бюджетных затрат.

Для строителей это гарантированный выкуп построенной недвижимости, что особенно важно в период экономической нестабильности и трудности прогнозов даже на и ближайшую перспективу). При этом у строительного комплекса появляется возможность привлечения дешевого финансирование и, как следствие – увеличение объемов строительства с гарантиями его реализации. На рост объемов и сокращение сроков строительства повлияет и снижение себестоимости за счет комплексного освоения территорий и содействия застройщикам в части проведения дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Не остаются в накладе и финансовые институты. Для банков весьма выгодными представляется развитие ипотечных продуктов по широкой линейке условий и достаточно высокой степенью рентабельности, предоставление расчетно-кассового обслуживания вновь создаваемым управляющим компаниям и возможность участия в накопительных программах для граждан.

Однако, если мы начали разговор с базовой социальной функции государства – обеспечения граждан доступным жильем – то и заключить преимущества проекта следует плюсами для граждан. Это и есть конкретное, реальное решение жилищных проблем в виде покупки квартиры, готовой к проживанию, по максимально доступной цене. Это возможность льготной аренды жилья и получения субсидий по ипотеке. Важным для граждан, особенно из категории малообеспеченных семей, является последующее право выкупа жилья по фиксированной стоимости, которая не подвержена кризисным рыночным колебаниям.

Реализация в 2017-2018 годах планов нашего строительства позволит Фонду компенсировать низкую доходность продаж квартир большим объемом реализации и сформировать собственные средства в объеме, достаточном для начала реализации программы социального найма. Эта программа ориентирована на слои населения с минимальными финансовыми возможностями, для которых недоступно ни льготное ипотечное кредитование, ни найм с выкупом (продажа в рассрочку).

Повторюсь – мы не «тянем на себя одеяло», предлагая создание структуры Единого оператора или единого Центра компетенций. Это просто один из элементов предстоящей работы. А самый важный элемент решения этой непростой головоломки – снижение себестоимости строительства за счёт опта и минимизации рыночной прибыли.

Надо понимать, что ни мы, ни иной другой застройщик не смогут в нынешней ситуации снизить себестоимость стройки ниже 35 000 за кв м., - именно поэтому мы предлагаем внедрение механизмов снижения процентной нагрузки по ипотеке так, чтобы на первые годы снизить размер нагрузки (ежемесячного платежа) и удержать ее в рамках реальных возможностей очередников.

По большому счету, именно доступное и комфортное жилье может, на наш взгляд, стать той самой «национальной идеей», поиск которой идет в общественных и политических кругах уже не первое десятилетие. Слишком много взаимосвязей сплелось в этой проблеме – социальных и общеэкономических,  секторальных и финансовых, стратегических и текущих. Синергия этих взаимосвязей и, главное, реальное движение по пути их реализации – может и должно стать экономическим и социальным приоритетом как минимум на поколение вперед.

Невоструев Г.С.,

генеральный директор

Фонда развития 

жилищного строительства

 Республики Башкортостан