Ключевой дилеммой нескольких последних лет стала необходимость решения комплекса острых социальных вопросов в условиях экономического кризиса. Наиболее ярко это проявляется в сфере строительства жилья экономического класса для отдельных категорий граждан – как на фоне перманентного снижения реального уровня их доходов, так и сложной ситуации непосредственно в строительном комплексе.

Последнее десятилетие оказало значительное влияние рынок строительства жилья: системный кризис в мировой экономике и экономике РФ 2009-2010 годов, усиление регулятивной функции государства, проявившейся в том числе в многочисленных изменениях Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (7 редакций с 2015 года по н/время)привели не только к уходу со строительного рынка неэффективных участников, но и снижению инвестиционной привлекательности отрасли (вплоть до попадания проектов строительства жилья в «стоп-лист» в кредитующих банках). и, соответственно, отсутствию развития территорий, роста деловой активности и валового регионального продукта, снижению доходов в бюджеты РФ и субъектов.

Несмотря на постоянно развивающееся правовое поле в направлении повышения ответственности застройщика, сложная ситуация в отрасли значительно повышает риски дольщиков, последствия наступления которых приходится урегулировать государству. Безусловно, это значительно увеличивает как нагрузку на бюджетные механизмы, так и на действующих участников строительного рынка, параллельно формируя в обществе негативный эмоциональный фон и резко затрудняя решение государственных, социальных задач.

Тем не менее, одну из базовых задач государства - строительство, ввод и заселение жилья экономического класса никто не отменял, и решать ее необходимо вне зависимости от складывающего экономического фона. Именно с этой целью Правительство Республики Башкортостан приняло решение о создании Некоммерческой Организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее - НО ФРЖС РБ или Фонд).

В числе основных целей Фонда было определено не только аккумулирование средств для организации жилищного строительства и обеспечения жильем отдельных категорий граждан, определенных законами Российской Федерации и Республики Башкортостан, но и разработка, формирование реально действующих механизмов, позволяющих на практике реализовать поставленные задачи.

Центр координации

Все эти механизмы, конкретные финансовые программы и продукты, алгоритмы и система взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления не могут действовать разрозненно – по логике и в реалиях ситуации, они должны были стать составными частями Концепции инвестиционной строительной программы, о сути которой мы скажем ниже.

Фонд, имея возможность получать земельные участки в безвозмездное пользование, формирует, во взаимодействии с администрациями МО республики, инвестиционную программу, учитывающую:
-наличие граждан, желающих приобрести планируемые к строительству жилые помещения, их платежеспособность как в рамках традиционных способов приобретения жилья (ипотека, рассрочка на период строительства), так и с учетом специальных мер поддержки Фонда, направленных на обеспечение доступности жилья для граждан;
- обеспеченность строительных площадок инженерными сетями которая достигается с максимальным использованием возможностей ресурсоснабжающих организаций, дорожных служб муниципальных образований, а также путем включения объектов в действующие федеральные и республиканские инвестиционные программы.

Прогнозируемый спрос на жилье основанный на результатах предварительной оценки платежеспособности граждан, изъявивших желание приобрести социальное жилье, позволяет Фонду оставаться стабильным заказчиком по отношению к предприятиям строительной отрасли республики, обеспечивая их понятным объёмом работ и гарантированными своевременными оплатами, что поддерживает развитие предприятий строительной отрасли республики и производство/продажу строительных материалов.
При этом договорные отношения с подрядчиками формируются с учетом обеспечения доступности для конечного потребителя: цена реализации 1 кв.м жилья не превышает среднюю рыночную стоимость 1 кв.м, устанавливаемую Госстроем РБ для расчета субсидий.

Таким образом, НО ФРЖС РБ является исполнителем государственной задачи по строительству и вводу жилья экономического класса, центром координации заинтересованных сторон: Правительство РБ, муниципальные образования, граждане, предприятия строительной отрасли республики. Подотчётность учредителю – государству в лице Госстроя РБ, контролирующим министерствам (Минфин РБ), софинасирование деятельности Фонда бюджетом, позволяет реализовывать проекты строительства жилья экономического класса в объемах, обеспечивающих решение социальных задач республики и загрузку строительного комплекса республики при сохранении прозрачности деятельности Фонда.

«Коридор» возможностей

Между тем, сама по себе постановка задачи (строительство и ввод жилья экономического класса) и участие ряда государственных органов в ее решении не снимает целого ряда проблем и противоречий – как экономического, так и административно-правового плана. Они в значительной степени сужают возможности для реализации Фондом целей, которые носят ярко выраженный социальный характер и для достижения которых он изначально создавался.

Все эти задачи и практический функционал НО ФРЖС РБ реализуются в конкретной экономической и административной среде, что и определяет наличие серьезных, принципиальных противоречий и препятствий.

1. Социальная ориентация Фонда предполагает реализацию жилья гражданам на условиях большей доступности по сравнению с коммерческим рынком. Однако, условия работы Фонда с подрядчиками носят коммерческий характер как в части цен, так и порядка взаиморасчетов;
Себестоимость строительства для Фонда формируется на рыночной основе и практически не содержит резервов для снижения. Предоставление земельных участков в безвозмездное пользование критически не влияет на экономику проектов.
2. Субсидирование бюджетом РБ деятельности Фонда носит ограниченный характер. Как следствие, реализация задач Фонда в запланированном объеме предполагает привлечение заемного финансирования, которое привлекается на рыночной основе, под рыночную процентную ставку;

Стоимость заемного финансирования аналогичная стоимости для коммерческих застройщиков
3. Фонд не имеет преференций в ресурсоснабжающих организациях и/или администрациях муниципальных образований и решает задачи обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой (сетями) на общих основаниях и, преимущественно, за свой счет;
Вовлечение земельных участков в оборот, обеспечение плотности застройки, отвечающее требованиям об эффективном использовании земли, осуществляется за счет средств Фонда при крайне низком участии администраций МО.

4. НПА, регулирующие сферу строительства, прежде всего, 214 –ФЗ, содержат требования, не учитывающие специфику некоммерческих организаций (НО), созданных государственными институтами с целью массового социального строительства жилья. Так, в редакции от 29 июля 2017 года 214-ФЗ в п.1.1. ст.3 содержит прямой запрет застройщику одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство, что вступает в противоречие с целевыми показателями Фонда по объемам одновременного строительства по РБ.
Также, Часть 1 Статьи 2 214-ФЗ определяет застройщика как «хозяйствующее общество», что, в соответствии с Ст.66 ГК РФ предполагает организацию с «…разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом...».
Новая редакция 214-ФЗ в принципе лишает НО (за исключением некоммерческой организации, созданной в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации") возможности выступать застройщиком, а в случае расширения перечня специализированных застройщиков с учетом аналогичных НО ФРЖС РБ некоммерческих застройщиков в субъектах РФ, лишает возможности осуществлять массовую одновременную застройку с привлечением средств граждан.

5. Цена реализации социального жилья гражданам находится в рамках цены 1 м2, установленного Госстроем РБ с опорой на методику Минрегион РФ, имеющую несколько иную цель – установить верхний порог для социальных выплат.
Фактически, методика определения цены реализации социального жилья позволяет Фонду (Застройщику) сохранить безубыточность проекта только в случаекогда объем субсидирования расходов Фонда бюджетными (бесплатными) средствами.

Указанные выше пять ключевых противоречий, лежащих в экономической и правовой областях, ограничивают Фонд как в возможностях снижения стоимости строительства, так и в возможности формирования условий реализации жилья, предоставляющих значительные преференции гражданам, имеющим право на государственную поддержку.
В конечном итоге, снижается эффективность решения государственной задачи обеспечения граждан жильем экономического класса, а при сохранении существующих тенденций в экономике и праве, задача становится нерешаемой.

Что делать?

Повторимся, но государственную задачу по строительству и вводу жилья экономического класса никто не отменял и выполнять ее необходимо – в том числе, в рамках полномочий, функционала и практических задач НО ФРЖС РБ.
Это и определило существенные особенности работы Фонда, которые вынужденно учитывают указанные противоречия и позволяют в определенной степени компенсировать их в рамках существующих возможностей.


Нормативные акты РБ определяют целевую аудиторию (клиентский сегмент) Фонда, который, по данным учета, составляет 82,5 тысяч семей (около 239 тысяч граждан). Этот учет ведется в автоматизированной информационной системе «Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях (АИС «УГНЖ»), порядок работы которой описан в Постановлении Правительства РБ от 21.12.2016 г. №524. (Подробнее о создании, функционале и развитии АИС «УГНЖ» - см. «Финансы Башкортостана», № 3-2017 – прим. ред.)


Ключевые особенности рынка социального жилья проявляются в следующих базовых параметрах:
- Необходимый объем жилья для удовлетворения существующей потребности составляет более 4,5 млн.кв.м;
- Ежегодно государственную поддержку на улучшение жилищных условий получает порядка 3-4% нуждающихся семей;
- Не более 15% от общего количества зарегистрированных в системе граждан способно приобрести жилье на условиях стандартной ипотеки;
- Общая и отраслевая экономическая ситуация привели к снижению объема инвестиций в строительство, сокращению бюджетного финансирования объектов социального назначения и неготовности банков кредитовать социальные проекты особенно, жилого строительства;
- Дефицит бюджетов муниципальных образований не позволяет им обеспечить инженерной инфраструктурой перспективные земельные участки и ввести их в оборот, а также снизить стоимость строительства объектов за счет снятия с застройщика нагрузки по строительству инженерной инфраструктуры;
Таким образом, целевой сегмент потребителей социального жилья обладает достаточной потенциальной емкостью для планирования работы с ним в течение ближайших 10 лет с ежегодным объемом инвестиций более 10 млрд. руб;
Однако, надо учитывать тот существенный факт, что потенциальные потребители будут платежеспособны при условии снижения порога входа в сделку (первоначального взноса), бюджета покупки и ежемесячных платежей – как комплекса названных существенных условий, так и каждого из них в отдельности.

Кроме того, мы можем и должны говорить не только с позиций потенциального приобретателя социального жилья. Задача, на наш взгляд, ставится значительно шире – речь должны идти как минимум о приросте, а еще важнее – об ИНТЕНСИВНОМ приросте объемов строительства социального жилья. 

Подобная интенсивность (даже избегая эмоциональной окраски слова «рывок») возможна при приведении условий реализации проектов к требованиям, предъявляемым банками к рискам и коэффициентам обслуживания кредитов. В том же ряду - обеспечение возвратности средств бюджета в форме платежей граждан в Фонд в номинальном объеме (объеме выдачи) и выше, с последующим реинвестированием средств в социальное строительство.
Дополнительным фактором, обосновывающим необходимые бюджетные расходы, является показатель прироста ВРП (валового регионального продукта), связанный с развитием экономики на территориях жилого строительства.

Финансовое обеспечение проектов на инвестиционной стадии осуществляется средствами бюджета РБ и привлеченными банковскими кредитами. Средства бюджета снижают нагрузку по обслуживанию кредитов на 1 м2 жилья.Жилье реализуется гражданам по схеме, предполагающей наём с последующим выкупом или продажу в рассрочку с переходом права собственности по исполнению обязательств по оплате. В любом случае, речь идет об отношениях, предполагающих денежный поток от граждан в Фонд на протяжении минимум 10 лет.
Фонд, по достижении необходимого объема жилья (и объема платежей), реализуемого по указанной схеме, через дочернее SPV (эмитент) формирует и размещает облигационный займ, имея целью рефинансировать полученными средствами кредиты банков и исполнить свои обязательства перед инвесторами по купонным выплатам за счет выручки от реализации услуги найма жилья. При продаже жилья облигация погашается полностью.

Как делать?
Рассмотрим подробнее разработанный специалистами Фонда алгоритм рефинансирования банковских кредитов и укрупненный расчет условий его реализации.

На этапе строительства НО ФРЖС РБ привлекает заемные ресурсы у банков-кредиторов под залог возводимого жилья (залог имущественных прав, затем – объектов, дополнительное обеспечение). 

Частичная реализация жилой недвижимости по договорам долевого участия на инвестиционной стадии проекта, и заключение договоров найма и опционного контракта с гражданами на эксплуатационной стадии, позволяют обеспечить обслуживание и гашение привлеченных кредитов и содержание имущества собственником (Фондом).
НО ФРЖС РБ заключает соглашение о реализации проекта с партнерской компанией, которая организует работы по созданию Специализированного общества – Эмитента облигаций (SPV). Она же привлекается в качестве специализированной организации по сопровождению и оформлению эмиссии, проведению рейтингования и иных процедур. При участи (поддержке) Партнера, SPV производит эмиссию долгосрочных десятилетних облигаций, которые выкупаются НПФми (в первую очередь республиканскими) либо другим инвестором. Полученные от реализации облигаций средства направляются в Фонд посредством выкупа закладной на недвижимое имущество (квартиры), или путем предоставления долгосрочного займа.
Поступления от сдачи в наем квартир позволят обеспечить обслуживание привлеченных заемных средств.

Приведенное выше принципиальное описание схемы рефинансирования кредитов банков направлено на достижение 2-х основных задач и актуально при одновременном необходимом сочетании минимум 2-х ключевых условий:
Задачи:

1. Снижение процентной нагрузки на Фонд;
2. Сокращение реального срока кредитования проектов Фонда банком с 10 лет до 1,5-2 лет, что вводит параметр «срок возврата кредита» в комфортный, типовой для банка временной период.
Ключевые условия:
1. Купонная ставка по облигациям Фонда ниже реальной ставки по кредитам, привлекаемым Фондом;
2. Объем выпуска позволяет «размыть» расходы, связанные с его подготовкой и эмиссией.

Расчет общей площади квартир (м2), сдаваемых в наем с выкупом для обеспечения обслуживания облигационного займа.
Ставка ежемесячных платежей по опционному договору руб/кв.м. / Объем облигац.займа (млн.руб.) 200 250
1000 60 741 46 124
2000 121 481 92 247
2500 151 851 115 309
3000 182 222 138 371
Примечание: ежемесячная выплата по договору найма не учитывается т.к. направляется на возмещение расходов по содержанию имущества собственником.

Расчет проводится по формуле: V*R/12/(Са-Т)

R - ставка доходности 11,5% (ключевая ставка + 2,5% ( или 1% к ставке ОФЗ с лучшими параметрами надежности эмитента).
Т - тарифы на содержание 1 м2 - 42,23 руб.

Считаю важным подчеркнуть, что с учетом планируемых объемов строительства в отдаленной перспективе возможно пресыщение рынка жилья экономического класса даже в городах с наиболее платежеспособным населением (г.Уфа). Предполагается создать наемный жилищный фонд (не является социальным наемным фондом либо наемным домом - речь идет о коммерческом найме по сниженной ставке).

Финансирование строительства требует привлечения как бюджетного, так и внебюджетного финансирования. Соотношение средств бюджета Республики Башкортостан к внебюджетным источникам финансирования программы составит от 40% на 60% до 30% на 70%. Внебюджетное заемное финансирование через банки-кредиторы возможно только под рыночный процент на срок меньший, чем жизненный цикл проекта (15 лет), в силу чего предпочтительно привлечение заемных средств через рынки ценных бумаг путем размещения облигационного займа

Зона риска
Применяемые Фондом способы повышения доступности жилья для граждан способствуют решению государственной задачи по обеспечению граждан жильем экономического класса, учитывают интересы государства (бюджета), финансовых институтов и базируются, в основном, на пяти ключевых подходах:
• Снижение стоимости финансирования строительства за счет средств субсидии;
• Минимизация доходов (прибыли) Фонда в пользу снижения цены реализации жилья;
• Перекладывание нагрузки по обслуживанию кредитов, взятых по коммерческой ставке, на граждан, в объеме, меньшем нагрузки по стандартной ипотеке (в размере ежемесячных платежей);
• Снижение до 2-4 % размера первоначального взноса;
• Возврат гражданами субсидии государства в Фонд через выкуп жилья, при этом, субсидия возвращается в объеме выдачи (беспроцентно).
Указанные выше подходы, обеспечивая улучшение условий для граждан и возврат средств государственной субсидии в Фонд одновременно ставят Фонд в очень узкие рамки по рентабельности деятельности, что делает Фонд высокочувствительным к факторам строительной себестоимости и платежной дисциплины покупателей. Запас прочности Фонда минимизируется.
Для снятия (или как минимум – нивелирования столь серьезного противоречия), считаем целесообразным рассмотреть следующие направления развития условий строительства жилья экономического класса для граждан РФ:
- Отмена налога на имущество для НО, осуществляющих свою деятельность в целях обеспечения жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральными, республиканскими законами, указами Президента РФ, Главами Республик РФ;
- Создание специализированного, отраслевого финансового института (банка/агентства) осуществляющего кредитование проектов строительства социального жилья по РФ на льготных условиях, по аналогии с отраслевыми кредитными продуктами АО «Россельхозбанк» или создание системы гос.гарантий безотзывных обязательств бюджета и т.п. методов, способствующих привлечению банковского финансирования на лучших условиях;
- Корректировка 214-ФЗ в части расширения перечня исключений, позволяющих НО выступать в роли застройщика и вести строительство более чем по одному разрешению одновременно;
Указанные изменения позволят некоммерческим организациям (в том числе и НО ФРЖС РБ) обеспечить, в долгосрочной перспективе, строительство, ввод и заселение жилья экономического класса. При этом, безусловно, сохраняются подконтрольность и прозрачность деятельности НО для госорганов, обеспечивается возврат государственных субсидий и их повторное направление на цели НО и централизованная ответственность за решение государственной задачи.

Полканов Д.Г.,

заместитель генерального директора 

НО Фонд развития жилищного строительства РБ