Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы. Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета. Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?

Революции становятся традицией нашей страны. Причем как минимум две из них пришлись на ноябрь. Первую до сих пор называют Великой Октябрьской, а вторую в скором времени могут назвать «великой долевой…». Речь идет о решении, которое 7 ноября 2017 года объявил Президент России Владимир Путин. Он поручил правительству совместно с Банком России и АИЖК разработать и утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет систему долевого участия граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

Документ, утвержденный премьер-министром Дмитрием Медведевым, размещен на сайте правительства. Он подразумевает три этапа перехода от одной формы финансирования к другой. Первый этап — подготовительный, продлится до 30 июня 2018 года. В течение I и II кварталов должны быть подготовлены и приняты соответствующие нормативные документы, внесены изменения в ФЗ № 214 и № 218 о долевом строительстве, в ФЗ № 177 о страховании вкладов, в Налоговый кодекс, в ФЗ № 127 о банкротстве и ряд других законов.
С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого будут действовать и нынешняя схема финансирования, и новая — через счета эскроу и спецсчета. С 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%.

Напомним, что «спусковым механизмом» нововведений (особенно в законе № 218-ФЗ) стала нарастающая проблема обманутых дольщиков. Ее возникновение, развитие и предлагаемые сейчас решения как под копирку повторяют проблему обманутых банковских вкладчиков. «Банковские дольщики» появились намного раньше, но аналогии как самого явления, так и борьбы с ним напрашиваются сами собой.
Несмотря на множество разъяснений, предупреждений и советов специалистов, сами граждане-вкладчики или дольщики подвергали себя неоправданным рискам, несли свои средства в сомнительные банки или строительные компании, тем самым демонстрируя собственное безответственное поведение. Но ситуация складывается таким образом, что предпринятые государством меры и механизмы защиты обманутых дольщиков рикошетом бьют и по добросовестным участникам рынка.

В своем подавляющем большинстве эксперты прогнозируют, что применение новелл закона в том виде, как они прописаны сейчас, приведут к росту стоимости жилья, массовому сокращению работников организаций строительного комплекса, уменьшению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней, срыв реализации государственных и муниципальных жилищных программ.

Об этом уже не раз говорилось специалистами, становилось темой предметного обсуждения в законодательных и исполнительных органах власти самого разного уровня – не говоря уже о дискуссиях среди профессионалов строительного и финансового рынка. В частности, автор этих строк принимал участие в заседаниях Экспертного совета Государственной Думы РФ по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства.

Возражений, потенциальных поправок, и рекомендаций к правоприменению (или прямой корректировке 214-ФЗ и 218-ФЗ), много. Не только потому, что принимались они с жестким ограничением по времени и не смогли пройти адекватную оценку профессионального сообщества. В основном потому, что слишком велик сектор общественных и экономических отношений, которые затрагиваются указанными законами – от чисто технических моментов до юридической, налоговой и финансовой практики. Взаимоотношения строителей и финансистов – лишь одна проблема из этого комплекса, но о ней необходимо говорить подробно.

В классической схеме, которая и прописана в «дорожной карте» предстоящего отказа от ДДУ, использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.

По замыслу авторов дорожной карты, это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки. Сторонники этого решения убеждены, что «Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье» - цитируем по разъяснениям АИЖК. – При подобном проектном финансировании в принципе не должно возникать обманутых дольщиков, так как предусмотрено право вкладчика требовать возврата средств со счетов эскроу при нарушении условий, предусмотренных договором долевого участия, в частности, в случае затягивания сроков строительства».

Возразить трудно, однако… Однако у медали две стороны – повторюсь, но стремление любой ценой защитить покупателя автоматически ударило по здоровой части строительного сектора. В полной мере это относится к противоречиям, которые возникают при работе застройщиков с эскроу-счетами.
Во-первых, такой механизм еще не апробирован на практике. «Точечные», по сути пока еще пилотные действия отдельных банков и отдельных застройщиков массовой статистики и полной картины не дают. Но даже предварительный экспертный анализ позволяет предположить, что в условиях категорического требования «один застройщик – одно разрешение на строительство» банку сложно будет оценить риски всего комплексного проекта жилищного строительства. Хотя бы потому, что банкир – далеко не строитель и наоборот… А каждым делом должен заниматься именно профессионал.

Кроме того, банк, скорее всего, не будет заинтересован кредитовать отдельно строительство социальной, транспортной и инженерно-технической инфраструктуры, поскольку источник погашения таких кредитов будет продуцироваться другими проектами строительства отдельных многоквартирных домов (в рамках которых привлекаются средства участников долевого строительства). Учтем и то, что такие проекты не будут обеспечены ликвидным залогом.

При расчете с использованием счетов эскроу деньги на строительство застройщику предоставляет банк, но уже под проценты, поэтому для любого застройщика такая схема очевидно уходит в минус в отличие от прямых расчетов с покупателями.

Строительство становится дороже, (минус для потребителя), а сам застройщик ставится в зависимость от банка, который выступает как главный его спонсор (минус для застройщика). Потенциальный минус для банка - в случае банкротства застройщика, чтобы выполнить обязательства перед вкладчиками-дольщиками, банку придется параллельно профинансировать другую строительную организацию, которая завершит строительство объекта.
Кроме того, новые нормы, установленные 218-ФЗ, в отношении требований об открытии в уполномоченном банке банковских счетов, (а также порядка совершения операций по ним), никак не скоординированы с нормами 214-ФЗ. Например, в части 7 статьи 15 214-ФЗ указано, что при работе со счетами эскроу застройщики не уплачивают отчисления в Фонд долевого строительства, к ним не применяются требования статьи 18 214-ФЗ о направлениях расходования денежных средств. Но при этом обязанность открыть единственный расчётный счёт в уполномоченном банке и полномочия такого банка по контролю продолжают действовать. В результате возможно возникновение двойного банковского контроля в случае, когда застройщик получает целевой кредит в одном банке, а расчётный счёт имеет в уполномоченном…

Закон не определил, что список уполномоченных банков будет совпадать со списком банков, в которых открываются счета эскроу и которые предоставляют целевые кредиты застройщикам (банк-кредитор). При этом понятно, что уполномоченный банк и банк-кредитор в данном случае должен быть одним и тем же банком, но банк-кредитор в этом случае контролирует не целевое использование средств участников долевого строительства (они заблокированы на счетах эскроу), а целевое использование кредитных средств.

Выше мы уже несколько раз использовали термин «уполномоченный банк». Мы солидарны с экспертами, которые считают, что сам факт введения такого специализированного (по формату действий) банка однозначно сужает сферу потенциального взаимодействия застройщиков с кредитными организациями. По той простой причине, что далеко не каждый банк сможет попасть в этот список: их перечень будет определяться в соответствии с критериями, установленными Правительством Российской Федерации, а требования Банка России к подобным кредитным организациям неизбежно будут ужесточаться.

Справочно:
По состоянию 1.01.2018 года в список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, входили только 29 кредитных организаций из 517 официально действующих.

Застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, обязаны открыть банковский счёт в одном уполномоченном банке и осуществлять расчёты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счёт. Введение такого требования приведёт к необоснованной монополизации рынка кредитования строительных проектов. Предоставлять целевые кредиты на строительство объектов смогут только уполномоченные банки. 

Авторы дорожной карты утверждают что «Основная задача, которая решается в рамках реализации отказа от ДДУ — обеспечить интерес банков в финансировании девелоперских проектов, чтобы они охотно участвовали в кредитовании застройщиков». Этот тезис, при обращении к практике, вызывает серьезные сомнения. В нашем случае законодательные ограничения накладываются на объективные рыночные реалии и механизмы, по сути достигая резко отрицательного момента синергии. Даже без учета новых норм 218-ФЗ, за последние два-три года банки стали заметно хуже относиться к заемщикам из строительной отрасли. Для многих кредитных организаций девелоперская деятельность оказалась в «красной» зоне. Статистические данные ЦБ РФ четко показывают, что банки стремятся снизить ее долю в кредитном портфеле, а некоторые вообще установили запрет на работу со строителями.

Конечно, усилия Центробанка здесь тоже дали определенный эффект: регулятор давно пытался охладить кредитование строительства. Ключевая причина – высокие риски заемщиков строительного сектора. Так, по данным ЦБ, уровень проблемных долгов (сомнительные и безнадежные ссуды) в строительном секторе в среднем превышает четверть кредитного портфеля российских банков. При этом за последние годы доля просроченной задолженности в кредитах строительному сектору драматически выросла и уже составляет более 22%. Для сравнения - в середине 2015 г. это было 14%, а средний уровень просрочки в корпоративном кредитовании - около 7%.

Это – просчитанное статистикой следствие. А причины кроются в действии объективных экономических законов. Строительный бум и быстрый рост цен на недвижимость побудил банкиров создавать и усиливать свои строительные активы. Банк без «своего» строительного проекта стал редкостью. Казалось, для банков строители - это беспроигрышный вариант. Все ожидали, что рентабельность девелопмента будет высокой в долгосрочной перспективе, выше, чем непосредственно в банковском секторе, и что именно строительные проекты в финансовых группах станут «центром прибыли».

В такой ситуации застройщик выходил на первый план в структуре группы, становился приоритетным направлением для инвестиций и кредитования банков. Иначе говоря, строительный проект был не только реципиентом финансовых потоков, но и становился драйвером все большего наращивания банками внешних обязательств, часто дорогих депозитов физлиц. Ресурсы казались почти безграничными, строительство сулило хорошую отдачу.

Но с началом новой волны кризиса случился разворот рынка. Несколько раз рынок испытал удары резкого охлаждения спроса и роста стоимости фондирования. Издержки строительства выросли, маржа упала, многие начатые объекты, вообще, не достраивались (или сложно достраивались). В результате экономика строительных проектов изменилась так сильно, что поставила под угрозу даже существование больших финансовых групп. 

Дальнейшее развитие рынка и разворот банков лицом в сторону строителей может стимулировать только спрос, а он продолжает снижаться. Драйвером могла бы выступить ипотека – она пока продолжает демонстрировать положительную динамику. Рост доступности ипотеки – результат активного снижения ставок на протяжении всего 2017 года. Средневзвешенная ставка по ипотеке за 2017 год упала с 12,48% до 10,64%, а в последние месяцы она опустилась до уровня 9,50% и ниже. Но скоро это чисто «механический рост» может прекратиться, поскольку уровень платежеспособности не увеличивается, а так называемый «отложенный спрос» уже исчерпан.

ФБ-справка:
2017 год стал самым успешным для рынка ипотеки, качество портфеля продолжает улучшаться. По данным Банка России, в 2017 году выдано 1,09 млн кредитов на 2,02 трлн рублей (+37% к 2016 г.). Это – новый рекорд ипотечного рынка (в 2014 году выдано 1,76 трлн руб.). Общий объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 трлн рублей (+16% к концу 2016 года).

У застройщиков переход от прямого привлечения средств дольщиков к эскроу-счетам вызывает неоднозначные оценки и предположения. Участники рынка однозначно прочат удорожание всем новостройкам благодаря новой схеме, так как застройщику теперь придется платить проценты банку (дольщики кредитовали застройщиков беспроцентно). Теперь застройщики, соответственно, переложат это бремя на покупателя, включив дополнительные затраты в цену недвижимости.

Большим игрокам рынка недвижимости дополнительную финансовую нагрузку будет выдержать легче. Некоторую поддержку некрупным застройщикам может оказать допущение неиспользования механизма эскроу-счетов при наличии в качестве гарантий поручительства банков и страхования гражданской ответственности. Однако, как показала практика, страхование ответственности застройщиков оказалось неэффективным, от него фактически отказались, введя систему выплат в соответствующий компенсационный фонд. А получить поручительство банка гораздо более трудоемкая задача, чем кредит на строительство. Вывод прост: отказ от долевого финансирования для большинства мелких и средних застройщиков может сыграть роковую роль.

Статистика уже внушает тревогу. Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по итогам 2016 г. из 5479 застройщиков, осуществляющих активное строительство в России по 214-ФЗ (то есть долевое строительство), 149 компаний находились в одной из стадий банкротства. На балансе этих компаний, по подсчетам РАСК, около 4,5 млн кв. м жилья в стадии строительства. А если говорить о строительных компаниях, занимающихся подрядными работами, то количество банкротов уже растет. Для сравнения: в 2014 г. обанкротилось 1184 компании, в 2015-2713, в 2016 г. – 3183.

Вернемся к системе взаимодействия строителей и финансистов. В итоге обозначенной выше рыночно-правовой синергии застройщик попадает в абсолютную зависимость от уполномоченного банка. Он не имеет возможности перейти в другой банк (например, в случае банкротства банка или возникновения обоснованных сомнений в его финансовой устойчивости) – сначала надо закрыть расчётный счет, только потом открыть новый в другом банке. То же самое должны будут сделать технический заказчик и генеральный подрядчик, работающие по договору с застройщиком. При этом законодатель никак не ограничил банк в размере комиссии за свои услуги.
Банковский контроль, который вводится в действие № 214-ФЗ, мало того, что не имеет детальной регламентации. По сути, контроль должен осуществляться за теми средствами, которые банк застройщику не предоставлял! В отсутствие надлежащего регулирования института банковского контроля банк может злоупотреблять своими правами, используя остатки средств застройщика по своему усмотрению. Проще говоря – мы видим необоснованное доверие государства банкам при одновременном недоверии застройщикам.

Другой значимой проблемой является очевидное отсутствие в банковской сфере необходимого количества специалистов для осуществления банковского контроля. Для того, чтобы компетентно проверять платежи застройщика на соответствие требованиям № 214-ФЗ такие специалисты должны обладать одновременно высокой компетенцией в юридической, экономической, финансовой сферах, а также в сфере строительного контроля. Скорее всего, в силу отсутствия таких специалистов в штате банки будут прибегать к услугам сторонних организаций. Такие услуги на рынке стоят от 1 до 5% от стоимости строительства. Банковское сопровождение – инструмент квалифицированный и дорогостоящий. Его применимость к текущей деятельности застройщиков вызывает не только обоснованные сомнения, но и очевидные риски. Можно спрогнозировать только два варианта развития событий – или банковский контроль будет формальным, или он приведет к значительному удорожанию строительства и замедлению проведения расчётов по платёжным поручениям застройщиков.

Видят ли эти (и ряд других) проблемы наши законодатели? Полагаю, что многие из них – несомненно. Так, глава экспертного совета по проблемам обманутых дольщиков, член комитета Госдумы по транспорту и строительству Владимир Ресин говорит: - Конечно, сейчас и без того непростые для строителей времена, кризисные явления отразились на отрасли наиболее остро, но именно это и требует реагирования.

Далее он подчеркивает: «Считаю чрезвычайно важным в процессе доработки закона внимательно обсудить вопросы банковского сопровождения. Нужно оценить техническую и организационную возможность его обеспечения с надлежащим качеством. Важно, чтобы такое сопровождение не встало слишком дорого для строителя, не превратилось в дополнительный тормоз при работе. Эту настойчивую работу: формулировку, доказательство и внесение аргументированных предложений со стороны профессиональных участников как строительного, так и финансового рынка – нужно продолжать».

Что необходимо сказать в итоге наших рассуждений? Строительный рынок сейчас испытывает «идеальный шторм» - ситуацию, когда почти все возможные неблагоприятные факторы начинают действовать одновременно, в результате чего их суммарный негативный эффект существенно возрастает. При этом неважно – вызван он искусственно или стал следствием целого ряда объективных причин. Важно понимать другое – у попавших в такой сильный шторм только два пути: или пойти на дно, или прорваться сквозь волны и ветер. Потрепанный такелаж и порванные паруса можно заменить, пробоины в бортах – залатать, но главное – сначала выйти из зоны шторма.

Невоструев Г.С.,

Генеральный директор НО ФРЖС РБ