Объемные и очень сложные задачи, поставленные Указом Президента РФ от 7 мая 2018 года № 204 в плане беспрецедентного наращивания объемов жилищного строительства, стали серьезными вызовами. Причем для всех ветвей и уровней власти – законодательной, исполнительной, федеральной, местной. И не только – в полной мере это касается практических исполнителей поставленных задач.
      Так уж исторически сложилось, что собственная квартира была мечтой для многих поколений наших сограждан. Жилищный вопрос, по большому счету, можно вообще приравнять к «национальной идее», которая – что уж греха таить – не реализована до сих пор. Даже не счесть, сколько было громогласных заверений, сколько разрабатывалось государственных программ, сколько давалось обещаний и звучало требований. Сменилась формация нашего общества: от жесткого государственного распределения мы вернулись к рыночному регулированию всего хозяйства. Казалось бы, рыночная экономика все расставит на свои места – однако это иллюзия. Рынок не регулирует социальные отношения – это задача под силу только государству.
      Сложившая на сегодняшний день практика еще и еще раз подтвердила эту истину. Если мы берем за основу именно социальную составляющую строительства (а именно этот сегмент стройсектора и поручен для реализации нашему Фонду), то становится очевидным: без принятия радикальных мер (столь же прямолинейных и жестких, как в Указе Главы государства) поставленную задачу выполнить проблематично. Почему? Разберем поэтапно.
      Предварительные подсчеты Государственного комитета республики по строительству и архитектуре показывают, что для исполнения Указа темпы роста и объемы жилищного строительства в регионе следует увеличить минимум в полтора раза – с 2,5 миллионов квадратных метров, введенных в 2017 году, до 3,7 миллиона к 2024-му. Для этого Правительство республики планирует провести беспрецедентную по своим масштабам работу по формированию предложения на рынке жилья: во-первых, это ревизия площадок, во-вторых - подготовка на них инженерной и социальной инфраструктуры.
      Но на практике – даже «отревизованная» площадка сама по себе, без второго пункта для реального строителя не интересна. А второй пункт – это как раз «инженерная инфраструктура». Казалось бы, это головная боль только для нас как застройщиков и заказчиков, но на практике неподготовленность площадок и проблемы взаимодействия со всевозможными коммуникационными монополистами в равной мере затрагивают всю систему строительного комплекса.
      Инженерные коммуникации и дорожная сеть сейчас возложены на строителей. Не будем рассуждать, насколько логичная такая «традиция» - но именно в точке соприкосновения коммуникаций, принадлежащих монополистам воды, газа, электроэнергии и канализации, с конкретным инженерным обеспечением объекта, возникают самые большие проблемы. Так что - рынок тут не расставляет на свои места, как надеялись на заре перестройки, а скорее все «перемешивает». Вывод прост – если наших монополистов создало (или позволило им стать таковыми) государство – видимо, государству и следует озаботиться сдерживанием их аппетитов.
      Государство, если следовать букве принятых документов, приняло на себя задачу максимально упросить условия предоставления застройщикам земельных участков, сократить административные барьеры и комплексно подходить к освоению территорий. Когда застройщик заходит на площадку, у него должны быть все инженерные сети, коммуникации и четкое понимание по инфраструктуре: где и когда будут детские сады, школы, больницы.
      Эти меры должны помочь сдержать рост цен на квадратный метр. В том, что жилье со второй половины года начнет дорожать, сегодня не сомневаются практически все эксперты. Кроме запланированного с 2019 года повышения НДС и ускоренных темпов инфляции, на стоимость «квадрата» повлияет обновленный закон о долевом строительстве: изменения начали действовать 1 июля. По разным оценкам, в Башкортостане с рынка могут уйти порядка 30 процентов застройщиков. А еще через год российские власти планируют полностью отказаться от договоров долевого участия в пользу проектного финансирования. Но о проектном финансировании и системе отношений «банк-строитель» скажем позже. Вернемся к такой острой теме, как «цена квадрата».
Казалось бы, что вопрос цены - не самый важный показатель при нашей специфике работы. Фонд является организацией некоммерческой и цена реализации построенного нами социального жилья определяется приказом Госкомитета по строительству и архитектуре. Но ни Госкомитет, ни тем более наш Фонд существуют не в вакууме и не в идеальных условиях – любой компонент этой системы неизбежно и плотно завязан на рынок и возникающие в нем финансовые отношения.
      Наши подрядчики, среди которых - самые опытные специалисты и руководители строительных компаний, называют еще один «теоретический» рычаг снижения цены квадратного метра (кроме монопольных тарифов). Это - контроль за ценами поставщиков исходных материалов. Почему «теоретический»? Опять же потому, что – рынок. Казалось бы – поставщиков того же кирпича много: выбирай любого, договаривайся, не нравится качество или цена – переходи к другому. Но они тоже не лыком шиты – тщательно мониторят друг друга и «пойти поискать дешевле» возможно только в теории. Точно такая же картина по металлу, цементу, гравию, бетону, асфальту, песку – список можно продолжать до бесконечности.
      Желание роста прибыли – понятно, любой бизнес строится из расчета на ее извлечение. Обоснования бывают разные – каких только аргументов не приводили поставщики в письмах к нашим подрядчикам, предваряя очередное повышение цен. Теперь же у всех появилось еще одно «коллективное» и, казалось бы, убедительное обоснование – рост цен на топливо. Без энергоресурсов, понятное дело, никуда – поэтому неизбежно, автоматически растет цена на готовые изделия – хоть на силикатный кирпич, хоть на панельные плиты… Цена на топливо усилиями правительства пошла вниз – а цены на арматуру и цемент упрямо идут в противоположном направлении – только вверх. Каким образом мы удержимся в заявленных стоимостных параметрах? Как мы обеспечим финансирование работы подрядных организаций?
      С одной стороны, те строительные компании, с которыми мы традиционно и уже много лет работаем, умеют выходить из сложных экономических ситуаций. Это очевидно хотя бы потому, что мы выбираем лучших – тех, кто не срывает заявленных сроков и не снижает качество работ при любой «внешней» ситуации. Но, вместе с тем, мы понимаем, что в отличие от нас, как государственного застройщика, они в полной мере зависят от рынка. Мы с ними в одной связке и не учитывать их потребности не имеем права.
      Проще говоря – попытки снижения цен на уровне прокладки коммуникаций, стоимости подключения или приобретения строителями исходных материалов – скорее из области заклинаний. Чтобы превратить их в реальность, нужен жесткий мониторинг и контроль со стороны государства, в том числе – региональных властей.
     Внимательный взгляд обнаруживает тут еще одну проблему, которая придет «внезапно», как зима для коммунальщиков. Имею в виду уже заметную нехватку строительных мощностей. Существующего производства стройматериалов для таких объемов строительства в Башкирии просто не хватит. Судя по статистическим выкладкам, та же ситуация у ближайших соседней из Татарстана, Оренбуржья, Челябинской области. Поэтому «подзанять» там десяток миллионов кирпича или тысячу-другую тонн цемента не получится: им самим в обрез. Везти за тридевять земель? Логистика «съест» даже потенциальную экономию.
      Выход один – наращивать свое производство. Но это не день и не два – даже запланированные инвестиции в строительство цементных заводов в Мурсалимкино Салаватского района и в Индустриальном парке «Сычуань-Сибай» принесет реальный результат в виде готовой продукции в самом лучшем случае через три-четыре года.
Понятно, что наши производители стройматериалов, прекрасно понимая рыночную конъюнктуру и растущие потребности, сейчас либо расконсервируют резервные мощности (если они есть), либо запустят на полную катушку действующие. Но, по законам все той же рыночной конъюнктуры, они тут же поднимут цены … Замкнутый круг, который приводит квадратный метр к совсем незамкнутой цене – причем растущей только вверх.
      Как видим, разговоры о снижении стоимости квадратного метра для конечного потребителя в подавляющем большинстве случаев следует адресовать вовсе не к строителям. А к кому? Если мы говорим о государственной политике и стратегии (в том числе в разрезе названных выше Указов Президента РФ), то надо понимать это не только как надзор и регулирование. Против разумного надзора со стороны государства никто не возражает: при любых формах рынка и конкуренции потребность регулирования на государственном уровне действительно необходима. Но - чрезвычайно важно, чтобы все правила и механизмы ведения бизнеса были четко прописаны для всех участников рынка в равных условиях.
     Подчеркну – для всех. Давно подсчитано – мультипликативный эффект для смежных со строительным сектором отраслей обеспечивает создание и сохранение как минимум 7 рабочих мест. Соотношением «один к семи» не может похвастаться ни один из рыночных сегментов, кроме строительства! Именно поэтому повторяем – правила игры должны быть едиными для всех – и если с нами, строителями, кто жестко подконтролен государству (в том числе параметрами ценообразования), связано еще семь сегментов – значит, столь же жестко надо регулировать и ценообразование с их стороны.
     … Не хотелось бы, чтобы написанное выглядело сплошным перечнем проблем. Поэтому намеренно не утрирую узко взятые вопросы, не привожу расчетов по копейкам, тоннам, километрам и не связываю их с персоналиями коллег – скорее, это некоторое суммированное мнение, перечень опасений, которые сильно затруднят выполнение поставленной задачи. И чем быстрее эти опасения будут развеяны или преодолены органами власти – тем надежнее будет выполнение Указов, с которых мы начали разговор.