Сегодня правило «хорошего тона» обязывает застройщиков предлагать своим приобретателям различные программы лояльности, бонусные программы и другие механизмы стимулирования продаж в целях максимальной привлекательности своих объектов.

Мы намеренно взяли термин «хороший тон» в кавычки – по той простой причине, что это скорее правило «вынужденного тона». Почему? Потому, что реализовывать построенное – надо, а покупать… А покупать до сих пор могут немногие.

Казалось бы, сложно найти человека, который отказался бы от покупки квартиры, особенно если речь идет о жилье в новостройке, где первый покупатель недвижимости одновременно является новоселом. Однако на деле лишь совершенно скромный процент граждан РФ на сегодняшний день способен приобрести квартиру. Главная причина — отсутствие денег. Взять ипотечный кредит сегодня может позволить себе лишь один из десяти россиян: даже значительное снижение ипотечных ставок в течение двух последних лет этот показатель снизило не так уж и «кардинально».
ВЦИОМ подсчитал, что в 2016 году безболезненно (или с высокой степенью уверенности) «взять ипотеку» могли 7,8% сограждан, теперь – 10,8. Высокие проценты и обязательное страхование приводят к тому, что покупка жилья в кредит автоматически подразумевает значительную переплату. В итоге ситуация кажется безвыходной: достаточной для покупки суммы нет, а ставки по ипотечным кредитам многим гражданам до сих пор не по карману.
Особенно остро это заметно на примере тех категорий граждан, для обеспечения жильем которых и создавался правительством Республики Башкортостан наш Фонд развития жилищного строительства. Если обеспеченные работой, находящиеся в активном трудовом возрасте и располагающие хорошими (высокодоходными) профессиями люди не могут «потянуть» даже 20-30% первоначального взноса с одновременной нагрузкой на семейный бюджет в пределах тех же 30-40%, то что говорить о детях-сиротах, инвалидах, ветеранах войны и вооруженных сил, начинающих врачах, учителях и так далее. Таких «особых» категорий, для которых предусмотрена помощь государства в приобретении жилья и которые реализуются в программах Фонда – более 90 процентов.
Однако правило «хорошего тона» действует и для нас. Мы не можем (и не должны) даже по определению, по сути и организационной форме Фонда, конкурировать с коммерческими Застройщиками. Будучи организацией некоммерческой, мы не ставим своей целью извлечение прибыли. Тем не менее, понимая свою социальную и гражданскую ответственность, сохраняем «хороший тон» в отношении своих слабо защищенных категорий граждан.

►
Цель создания Фонда (Из Указа Президента Республики Башкортостан от 03.07.2014 № УП-178):
«…Обеспечить доступным по цене жильем отдельные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, ст. 20.1 Закона Республики Башкортостан от 27 февраля 2015 года № 196-з «О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О регулировании жилищных отношений в Республике Башкортостан"».

Существующие на сегодняшний день проблемы все те же, что и были:
- низкий уровень доходов отдельных категорий граждан, который не позволяет улучшить жилищные условия ни за счет накопления собственных средств, ни за счет заемных: невысокие доходы не дают возможность получить заемные средства в объеме, необходимом для покупки квартиры. Тем не менее, поставленную перед нами задачу выполнять надо.
Кроме «аккумулирования средств для строительства жилья экономического класса, реализуемого с предоставлением государственной поддержки нуждающимся гражданам и развитие такого строительства в районах и городах Республики Башкортостан, в том числе в рамках реализации федеральных, республиканских и муниципальных жилищных программ с привлечением внебюджетных средств», как это следует из Указа Президента Республики Башкортостан от 21 января 2011 года № УП-9, правило «хорошего социального тона» предполагает поиск таких инструментов и механизмов, которые позволяют удерживать планку приобретения жилья на доступном уровне независимо от складывающейся экономической ситуации.

Повторюсь, но социальная ориентация Фонда предполагает реализацию жилья гражданам на условиях доступности бОльшей, чем предлагает коммерческий рынок жилья. Поэтому приобретатель жилья, застройщиком которого является наш Фонд, помимо рассрочки и ипотеки любого банка, может претендовать на выбор нескольких мер, разработанных специалистами Фонда.

«Социальная» ипотека

Одним из механизмов создания доступности является предоставление 8% займа на приобретение жилья, построенного или строящегося Фондом на территории Республики Башкортостан.
Разработка этой программы началась в пиковые периоды ипотечных ставок – когда в среднем по рынку они достигали 14-15% при очень высоком уровне первоначального взноса и жестком андеррайтинге банков.
На фоне таких процентов изначально заложенные в программу «социальной» ипотеки 8% казались сказкой и отличались настолько разительно, что органы власти довольно долго присматривались, считали, согласовывали и снова «присматривались» - насколько реальна предложенная программа и не станет ли она просто декларативным обещанием «для галочки».
Оказалось – она вполне дееспособна, хорошо просчитана и даже на фоне постепенного снижения средних по рынку ипотечных ставок выглядела весьма привлекательно. Тем более теперь, когда подавляющее большинство экспертов сходится во мнении, что уровень процентов по ипотеке неизбежно пойдет вверх. Пусть даже на 1-3%, как предрекают нам Герман Греф и другие руководители крупнейших государственных банков – тем не менее, для отдельных категорий граждан, с которыми работает наш Фонд, это очень ощутимый удар по карману.
Что же такое ипотечный заем в нашем случае, особенно если учесть, что Фонд – это не банк? «Социальная ипотека» - это целевые денежные средства, предоставленные Фондом заемщику на возвратной основе на определенный срок с начислением процентов за пользование займом. Целевые они потому, что предоставлены исключительно для приобретения жилья путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома или путем заключения договора купли-продажи готового жилья в проектах жилищного строительства, реализуемых Фондом на территории Республики Башкортостан.
Такую меру поддержки Фонд имеет возможность оказывать в рамках реализации Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 04.05.2011 № 454-р. Максимальная сумма займа в рамках данного проекта составляет 80% от стоимости жилья, срок возврата до 2027 года, ставка - 8 % годовых.
Право на получение социального ипотечного займа имеют граждане, заинтересованные в приобретении у Фонда жилых помещений и отвечающие определенным требованиям, а именно – официально принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

С учетом невысокой финансовой обеспеченности граждан, для которых Фонд в качестве застройщика предлагает жилье, в программу заложено требование о щадящем соотношении платеж/доход в размере, не превышающем 35%. До полного исполнения обязательств заемщика по договору займа приобретаемое жилое помещение находится в залоге у Фонда (ипотека в силу закона).

Наем с правом выкупа

Наем с правом выкупа – как механизм приобретения жилья – на рынке далеко не новость. Подобные программы эпизодически разрабатывались и в других регионах страны, но далеко не везде существуют и успешно функционируют структуры по образу и подобию Фонда развития жилищного строительства РБ. Называться они могут по-разному, но главным является реальная возможность такого фонда (или иной организации) финансировать строительство жилья без стартового притока капитала от граждан. Благодаря поддержке Правительства республики мы такими возможностями располагаем, что и позволило развивать программу.
Чисто технологически ничего нового в найме с правом выкупа нет -это предоставление гражданину готового к проживанию жилья на правах найма, с рассрочкой выкупа этого жилья в течение 15 лет. Гражданин получает возможность выкупить жильё под 7–8% годовых с минимальным первоначальным взносом 4%.
Работа по продукту «Наем с правом выкупа» предполагает одновременное заключение гражданином 2-х договоров с Фондом:
- договор найма жилого помещения (дает право владения и пользования квартирой, по данном договору вносятся ежемесячные платежи в качестве платы за наем);
- опционный договор купли-продажи жилого помещения (дает гражданину право в течение 15 лет требовать от Фонда заключить и исполнить договор купли-продажи жилья по фиксированной на каждый год/месяц стоимости (твердой цене), снижаемой ежемесячно, в случае исполнения гражданином обязательств по договору найма.
По мере исполнения покупателем его обязанностей по внесению платежей он обладает все большими возможностями по участию в ипотечном кредитовании банка, т.к. остаточная выкупная сумма постоянно снижается, а размер фактически внесенных Фонду выкупных платежей увеличивается.
По экономической или финансовой сути, наем с выкупом есть способ продажи жилья в рассрочку под процент (7% годовых). Мониторинг соотношения цен аренды (найма) жилья в городах республики показал, что наше предложение не просто адекватно среднерыночному, но во многих случаях предполагает более низкие платежи за наем жилья. И самое главное – нанимая жилье на стороне, гражданин ни на шаг не приближается к приобретению собственной квартиры, а аренда у Фонда предполагает, в конечном итоге, переход собственности на жилье к нанимателю.

Свой дом

При всех плюсах городской жизни и явной тенденции к урбанизации, не все граждане могут или хотят жить в городах или крупных населенных пунктах. Среди категорий граждан, на которых ориентирована работа Фонда, значительную часть составляют сельские жители.

При этом практика показала, что в сельских населенных пунктах Республики Башкортостан наиболее востребованы индивидуальные жилые дома, и, благодаря своей доступности, экологичности и качеству материала, при строительстве домов предпочтения отдается древесине.

В рамках реализации одного из приоритетных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», которое предполагает формирование системы оказания государственной поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, Правительством Республики Башкортостан оказываются меры государственной поддержки гражданам в виде выдачи займов для строительства индивидуальных жилых домов, путем поставки домокомплектов. Одним из основных реализаторов этой меры поддержки является Фонд развития жилищного строительства РБ.
Действующий в Республике Башкортостан Закон о регулировании лесных отношений в Республике Башкортостан определяет в ст. 12 «Порядок заготовки гражданами древесины для собственных нужд». В том числе закон устанавливает возможность заготовки до 110 кубометров (один раз в течение 25 лет) на строительство жилого дома.
При этом заготовка древесины осуществляется на основании договоров купли-продажи лесных насаждений без предоставления гражданам лесного участка, а возведение жилого дома, как правило, осуществляется гражданами собственными силами.
Целью проекта «Домокомплект», помимо оказания государственной поддержки в решении жилищных проблем граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, является создание благоприятного микроклимата для жизни в сельской местности, повышение уровня жизни сельских граждан, создания новых рабочих мест в сельской местности, улучшение демографической ситуации в Республике Башкортостан, целевое использование выделенных лесных ресурсов и денежных займов, дополнительный ввод индивидуального жилья.
Участие нашего фонда в этой программе заключается, в том числе, в выдаче займов для строительства индивидуальных жилых домов путем поставки домокомплектов. Максимальная сумма займа в рамках данного проекта составляет 300 т.р. на срок до 5 лет при ставке 5% годовых.

***
Цели и задачи, для решения которых был создан Фонд развития жилищного строительства Республики Башкоротостан - понятные, достаточно четко определенные и регулируемые как на федеральном, так и региональном уровне. Однако любая цель предполагает наличие конкретного инструментария для ее достижения.
Разработанная в нашем Фонде и принятая правительством республики «Концепция обеспечения жильем отдельных категорий граждан» предполагает строительство более 1 миллиона кв. метров жилья эконом-класса в чистовой отделке с низкой себестоимостью по доступной цене для очередников.
Подчеркнем, что речь идет в первую очередь о ДОСТУПНОСТИ цены. Здесь мы справедливо гордимся тем, что удалось на практике использовать, применить те возможности, которые предоставлены некоммерческим организациям федеральным и региональным законодательством. Именно эти возможности и легли в основу программ и механизмов, о которых мы говорили выше.
Таким образом, экономическая и социальная составляющая правил «хорошего тона» государственного застройщика - это конкретное, реальное решение жилищных проблем в виде покупки квартиры, готовой к проживанию, по максимально доступной цене. Дело даже не в детализации механизмов – социальной ипотеки, домокомплектов, льготной аренды или права выкупа жилья по фиксированной стоимости, не подверженной рыночным колебаниям. Это весь комплекс возможностей, которые предоставлены в рамках закона и реализация которых - действительно хороший тон.

Руководитель отдела по работе 

с региональными проектами НО ФРЖС РБ 

Бородина С.И.