Ипотека была и остается драйвером розничного кредитования. Это по-настоящему локомотивный продукт на рынке – как с точки зрения банков, так и с точки зрения влияния на застройщиков и строительный рынок в целом. Ее состояние в формате круглого стола обсудили представители крупнейших банков и застройщиков республики: оценили сегодняшнее положение и сделали свои прогнозы. 

Анастасия Гилева, руководитель Абсолют Банка в Уфе:

- В 2018 году Башкирия поставила ипотечный рекорд – выдачи жилищных кредитов выросли почти на 60% по отношению к предыдущему году и достигли 93 млрд рублей. Но эксперты расходятся в прогнозах относительно того, удастся ли повторить такой результат по итогам этого года. 

С одной стороны, рынок ипотеки демонстрирует спад. В первом полугодии 2019 года жители Башкирии заключили 20,5 тысяч ипотечных договоров, что на 15,3% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Сумма выданных кредитов также снизилась по сравнению с прошлым годом на 6,4% – до 37,4 млрд рублей. 

С другой стороны, Башкирия остается в топ-10 регионов РФ по объемам ипотечного кредитования и занимает 2 место по объемам ипотечного кредитования в Приволжском федеральном округе. И если в первом полугодии 2019 года средняя ставка держалась на уровне 10,5% годовых, то сейчас тренд изменился: вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ ведущие ипотечные банки, в том числе Абсолют, поэтапно снижают ставки. Средняя рыночная ставка все еще держится на уровне чуть выше 10% годовых, но уже сейчас можно найти «работающие», не маркетинговые или «зарплатные» ставки ниже психологической отметки в 10% годовых. Поэтому мы не исключаем, что к декабрю 2019 года средняя ставка по ипотеке вернется к отметке 9,4% годовых. 

Снижение среднерыночной ипотечной ставки, безусловно, повысит интерес заемщиков к жилищным кредитам. Мы видим, что количество заявок на ипотеку увеличивается: начиная с июня – плюс 8-10% ежемесячно. Да, определенным сдерживающим фактором продолжает оставаться рост цен на недвижимость. Уфа по-прежнему входит в топ-10 городов с наиболее быстро дорожающим жильем, и мы прогнозируем, что до конца года квадратный метр подорожает еще на 5-7%.
Тем не менее, позитивный прогноз предполагает увеличение объемов выдачи ипотеки по итогам 2019 года в целом по рынку на 15-20%. Тренд на снижение ипотечных ставок удачно накладывается на грядущий «высокий ипотечный сезон»: традиционно в период с октября по декабрь спрос на недвижимость и ипотеку увеличивается на 30-50% в сравнении с показателями летних месяцев. 

Средняя сумма ипотечного кредита в Башкирии всего за полгода увеличилась с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей. Это связано не только с существенным ростом цен на недвижимость, но и с тем, что на фоне низких ставок жители республики стали покупать более комфортное жилье с большим метражом (плюс 10-12% по отношению к прошлому году), в более престижных районах. Средний срок кредита тоже растет. Если за 2018 год он увеличился с 15 лет до 17 лет, то в первой половине 2019 года достиг 19 лет. Увеличение срока кредита дает возможность уменьшать ежемесячные выплаты по кредиту, то есть делают финансовую нагрузку не такой обременительной.

Евгений Декатов, заместитель генерального директора НО ФРЖС РБ, руководитель Дирекции по развитию ипотечно-накопительных программ РБ:

- Если обратиться к данным ЦБ России, то за первое полугодие 2019 года в России количество сделок с недвижимостью снизилось на 13%, а по сумме на 3%, в Башкирии на 16% по количеству и на 6% - по сумме. В целом по по полугодию цифры не сильно отличаются и вполне могу нагнать прошлый год, всё это происходит из-за роста цен на недвижимость. 

Момент, на который хотелось бы обратить внимание, заключается в том, что не такую большую долю сейчас составляет рынок рефинансирования: большинство кредитов в «эпоху» низких ставок были рефинансированы, а они тоже попадают в ипотечную статистику. Кроме того, качественные заемщики пока тоже гасят ипотеку, большое количество платежеспособных банковских клиентов сейчас выплачивают кредиты. 

Евгений Битунов, заместитель руководителя центра по работе с партнерами банка «Открытие» в РБ:

- Если рассматривать ипотечное кредитование, как инструмент приобретения жилья, то можно сравнить ситуацию с той, что была еще 10 лет назад. Тогда некоторые заявляли, что ипотека не является ключевым источником происхождения денежных средств на приобретение недвижимости, но при этом видя то, каким образом приобретались объекты недвижимости, можно сделать выводы, что ипотека, участвуя в цепочке из пяти-шести сделок, была в этой цепочке решающим фактором. Если же смотреть на ситуацию сегодня, то, по моему мнению, порядка 70-80% всех сделок, которые проходят на рынке жилья — это сделки с ипотекой. На мой взгляд, здесь решающую роль сыграли снижение доходов населения, отсутствие стремления к накоплению денежных средств, то есть первоначальный взнос, и растущие цены на недвижимость. 

Строительный рынок меняется. Меняется и структура, и понимание того, каким образом всё будет происходить в дальнейшем. Сами застройщики тоже перестраивают принципы своей работы, они понимают, что сложившаяся ситуация продлится не один год, и даже не два. Поэтому застройщики уже сейчас планируют проекты в более низком ценовом сегменте, чем было до этого. В дальнейшем, я думаю, в ближайшие годы мы увидим обширный рынок жилья категории чуть ниже среднего класса — дешевого, доступного, унифицированного и будет очень малое количество редких и уникальных проектов, которые останутся только в премиум-классе. Цены будут продолжать расти, постепенно и планомерно, цена на квадратный метр жилья комфорт-класса поднимется до 90-100 тыс. рублей. Ипотека — единственный драйвер на данный момент, так что ее объем будет продолжать расти, так как приобрести тот ценовой сегмент недвижимости, который будет в большом количестве присутствовать на рынке, будет возможно только с помощью ипотеки. 

Алевтина Гордиенко, руководитель Центра ипотечного кредитования ПАО Банк УРАЛСИБ: 

- Ипотека была и остается драйвером розничного кредитования, это по-настоящему локомотивный продукт на рынке. Но сейчас наступил период небольшого "охлаждения" со стороны клиентов. Однако в ближайшее время мы ожидаем рост активности рынка, так как внедряются интересные государственные программы, заметно и значительное снижение процентных ставок. Понятно, что клиенты читают в СМИ информацию о новых условиях и прогнозах, и некоторые предпочитают "выждать" определенную ставку или программу.

Пик роста цен на квартиры в новостройках в этом году уже позади. В первом полугодии их стоимость уже выросла на 10-15%. До конца года цены едва ли увеличатся больше, чем на 5-7%. Часть застройщиков «пошла на опережение» и подняла цены заранее, задолго до 1 июля 2019 года. 

Далеко не всегда это было связано именно с переходом на эскроу. Были и другие веские причины для роста цен на новостройки. Среди них – подорожание стройматериалов из-за повышения НДС, увеличение себестоимости строительства. Кроме этого, за последние 2-3 года у потенциальных покупателей недвижимости на первичном рынке значительно выросли требования к отделочным материалам, коммуникациям, инфраструктуре, транспортной доступности. Слабо проработанный в этом плане проект не сможет эффективно конкурировать на башкирском рынке жилья, даже в условиях демпинга. 

Эксперты были единодушны в оценке того, что точный эффект от введения новой схемы будет понятен не ранее, чем через 2-3 года.

Один из вопросов, которые волнуют граждан: повлияет ли подъем цен на конкуренцию застройщиков с рынком вторичного жилья?   

Анастасия Гилева, руководитель Абсолют Банка в Уфе:

- Жители Башкирии по-прежнему отдают предпочтение готовым квартирам. В целом по рынку доля вторичного жилья в кредит во второй половине 2019 году приблизилась к 80%. В Абсолют Банке в Башкирии соотношение немного иное – 75% вторичное жилье, 25% первичное. Это объясняется эффективным взаимодействием с партнерской сетью среди федеральных и региональных застройщиков, а также отчасти и ростом популярности госпрограммы детской ипотеки, по которой можно приобретать жилье именно в новостройках. Напомню, что Абсолют Банк первым в России дополнительно, за свой счет дважды снизил ставку по детской программе с господдержкой с 6% годовых до 5,49% годовых и одним из первых начал выдавать кредиты с субсидируемой ставкой на весь срок. 

Кроме того, Абсолют Банк, в отличие от большинства банков, принимает маткапитал в качестве части первоначального взноса при покупке квартиры – это серьезная помощь для решения квартирного вопроса многодетных. Об этом говорит и тот факт, что маткапитал используется в 40% сделок по детской ипотеке. 

Более высокий интерес к вторичному жилью объясняется тем, что в готовую квартиру можно заселиться практически сразу после сделки, а в случае с новостройкой точную дату новоселья прогнозировать сложно. Кроме того, «вторичка» чаще имеет сложившуюся инфраструктуру. Играет роль и цена: в среднем квадратный метр вторичного жилья в Уфе стоит почти на 7 тысяч рублей меньше квадратного метра новостройки – 65,8 тысяч рублей и 72,6 тысяч рублей соответственно. 

Кстати, в связи с ростом доли вторички, всего за год повысилась популярность сделок в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае с помощью жилищного займа жители Башкирии покупают квартиру, которая уже находится в залоге. Это нормальная ситуация, когда люди взяли в ипотеку квартиру на срок 15-20 лет, а потом, еще до полной выплаты кредита, решили улучшить свои жилищные условия. Наиболее частые причины продажи квартир, которые находятся в ипотеке – это желание увеличить жилплощадь (например, в связи с рождением детей) или переехать в другой район. 

Важно, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, - более прозрачный объект для экспертизы. Недвижимость, приобретенная за счет ипотечного кредита, уже проходила юридическую экспертизу объекта, следовательно, она отвечает требованиям банка. Повторная экспертиза проходит быстрее и проще. К сожалению, пока что далеко не все банки готовы оформлять такие сделки, но прогресс есть. У нас этот сегмент растет – по итогам первого полугодия объемы выдачи ипотеки на залоговое жилье в Башкирии выросли почти в 2 раза. 

Евгений Декатов: 

- С экономической точки зрения, сделки на рынке вторичного жилья не приносят никаких вливаний. Поэтому как застройщик я, конечное, отдавал бы предпочтение «первичке». Но, если мы говорим о возможностях населения, то я могу отметить такую статистику, что 2/3 сделок — это вторичное жилье. Люди часто покупают не те объекты, которые хотят, а те, которые могут себе позволить…

Деменева Д.Р, обозреватель «КП-Уфа»