Центробанк предлагает ужесточить выдачу ипотеки. Для неё могут ввести ограничения, которые сейчас уже действуют для потребительских кредитов. Лайф разбирался, почему ужесточаются требования к заёмщикам, кому станет сложнее получить кредит и как повысить свои шансы на получение ипотеки.

Центробанк собирается потребовать от банков создавать большие резервы, если они планируют одобрить ипотеку слишком закредитованным клиентам. Как следует из доклада ЦБ, показатель долговой нагрузки (ПДН) — важный фактор кредитного риска. Вероятность дефолта заметно возрастает, если ПДН заёмщика выше 70%. Причём даже в том случае, если ипотека выдавалась с большим первоначальным взносом.

— Это нововведение связано с опасениями, что повторится сценарий ипотечного коллапса в США конца нулевых годов, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. — Тогда из-за огромного количества плохих ипотечных кредитов и дефолтов по ним обвалился как рынок недвижимости, так и банковский сектор, потянув за собой мировой финансовый кризис. Разумеется, таких масштабов российский рынок не достиг, но ипотечные банкротства могут серьёзно ударить по экономике страны.

При снижении ипотечных ставок кредиты становятся доступнее для всё большего числа сограждан. Соответственно, у регулятора растут опасения по поводу возвратности этих займов. Опасения эти действительно не так уж беспочвенны. Особенно учитывая высокую степень закредитованности россиян.

— Сложность с получением ипотеки начнут испытывать закредитованные заёмщики, люди с плохой кредитной историей и сограждане с чёрной или серой зарплатой, — поясняет Алексей Кричевский. — Надбавки на рискованность сделок — в целом логичный и правильный шаг. Уровень закредитованности населения уже сейчас находится в районе 30% от дохода, а в некоторых регионах и вовсе превышает 80%.

К тому же ввиду снижения ставок по кредитам у людей создаётся впечатление, что эти деньги бесплатные. Поэтому, как считает Алексей Кричевский, надбавки остановят падение кредитных ставок для наших сограждан с большой долговой нагрузкой и позволят нарастить количество хороших кредитов для ипотечных портфелей банков.

— Если банку придётся для сохранения ипотечных продуктов с 10–15%-ным первоначальным взносом замораживать в резервы в полтора раза больше денег, то что сделает банк? — задаётся вопросом руководитель группы аналитиков Центра аналитики и финансовых технологий Марк Гойхман. — Все свои дополнительные расходы и неудобства банк перенесёт, разумеется, на заёмщика, просто-напросто сделав ещё выше и так немалые ежемесячные ипотечные платежи. Возможно, что действительно чуть меньше граждан согласятся в таком случае обременить ипотекой семейный бюджет. Хотя уверен: большинство желающих это не остановит.

Для людей, которые хотят квартиру, но не подходят банку как заёмщики, наиболее действенный способ решения вопроса — закрыть долговые обязательства и копить на первоначальный взнос более 30% от цены недвижимости. Как поясняет Алексей Кричевский, в банках отталкиваются от того, что по займам с первым взносом менее 25% риски дефолта в два-три раза выше, нежели с 30% и более.

Для того чтобы увеличить свои шансы на одобрительное решение банка при подаче заявки на получение ипотеки, потенциальному заёмщику нужно будет закрыть прочие кредитные обязательства и раскрыть все дополнительные доходы, если они есть. Такой совет даёт руководитель партнёрских программ инвестиционно-образовательной площадки "Линейка" Вячеслав Максименко. Дело в том, что источником дохода можно указывать не только зарплату, но и, допустим, деньги, полученные за аренду жилья. Правда, все эти поступления должны быть официально зарегистрированы и идти регулярно.

Текст: Нина Важдаева, эксперт