В многочисленных публикациях, посвященных отмене долевого строительства и переходу на «эскроу-счета», акцент неизменно делается на следующих возможных проблемах, с которыми нам всем придется столкнуться: застройщики лишатся доступа к бесплатным деньгам дольщиков, издержки вырастут, значит, все подорожает; часть застройщиков не смогут получить банковское финансирование и будут вынуждены уйти с рынка.

Но, как это часто бывает, эксперты увидели проблему не там, где она действительно есть.

Но, прежде чем зафиксировать эту проблему, зайдем немного с другой стороны. Недавно в СМИ промелькнули несколько интересных новостей, но мало кто на них обратил внимание.

Сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов и депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект, которым предлагается выплачивать дольщикам доходы в виде процентов от размещенных на счетах эскроу средств. После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели…

Кто-то остроумно окрестил эту выплату кешбеком от банков. Хотя данная «новость» больше похожа на обыкновенный пиар, тем не менее, она выдает некоторую обеспокоенность наверху. Чем же так встревожились депутаты? Все выглядит странно, если не сказать абсурдно. Особенно если мы вспомним, что примерно половина покупателей новостроек используют для этого ипотечный кредит. Следите за руками: дольщик берет деньги у банка в долг и платит за это процент банку. Потом эти деньги отправляются обратно на счет в банке, и банк платит деньги дольщику за пользование «его» (точнее, своими собственными, банковскими) деньгами. Круг замкнулся.

Сбербанк планирует снизить ставку по ипотеке на покупку жилья с привлечением проектного финансирования. Предложение будет доступно при покупке квартиры в новостройке у застройщиков – партнеров Сбербанка, которые присоединятся к пилотному проекту банка и будут использовать счета эскроу. У клиента будет выбор – дисконт на весь срок кредита или большой, но только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4 процентного пункта от текущих ставок Сбербанка. Во втором – до 4 процентных пунктов.

Подобная благотворительность выглядит странно, но только если не понимать, чем она вызвана. Все эти новости объединяет одно – откровенное желание государственных мужей простимулировать покупателей на предмет приобретения новостроек «с эскроу». Для этого предлагаются всевозможные «плюшки», которых не было ранее, при старой схеме с долевым строительством. Наверняка вскоре мы услышим еще немало чудных предложений от банков и застройщиков.

Вот только ясно, что раз требуются специальные, и порой весьма диковинные, меры поддержки, значит, предложенная реформа в ее базовом варианте провалилась. И причина банальна: новые правила покупки просто-напросто невыгодны покупателям. Именно это самое слабое место реформы, а вовсе не мифический рост себестоимости строительства!

При старом варианте работы с дольщиками застройщики убивали двух зайцев одним выстрелом: финансировали свои проекты и одновременно получали покупателей на свои будущие квартиры. При проектном финансировании эти бизнес-процессы принципиально разделяются – отдельно ведутся переговоры с банком, который превращается де-факто в единственного кредитора строительства, отдельно застройщик пытается найти покупателей на квартиры. И это уже не те заинтересованные покупатели. Если раньше инвесторам продавались скидки, на что те с радостью соглашались, то теперь застройщику нужно продать именно квартиры (уже без скидок или с меньшими скидками). И вот тут возникает серьезный диссонанс. Поскольку выясняется, что у покупателей нет достаточных мотивов совершать эту сделку.

Еще раз подчеркнем: квартира в строящейся новостройке не имеет потребительской ценности для покупателя (кроме возможности застолбить конкретный район или дом). Квартиры физически еще не существует, а частника волнует только возможность заработать (сэкономить) на инвестиции. Не будет достаточной скидки – он подождет, когда дом введут в эксплуатацию, и купит готовую квартиру. Или вообще не будет ничего покупать, так как не видит возможности заработать. Зачем ему терять деньги на процентах, рисковать, когда можно купить то же самое дешевле и без риска?

Пример: новостройка по новым правилам стоит 3 млн руб. Готовая квартира в этом районе стоит 3,5 млн. Дом строится три года. Имеет ли смысл инвестору покупать новостройку? Ответ: смысла нет, так как, положив деньги в банк под консервативную ставку 6%, инвестор получит в конце срока 3,57 млн. То есть больше, чем если бы он вложил в строительство.

С ипотечным кредитом то же самое, даже еще более очевидно. Предположим, ипотечник берет кредит на покупку новостройки на те же 3 млн в банке (для простоты считаем без первоначального взноса). Тогда через три года по ставке 9,5% он заплатит банку более 800 тыс. одними процентами. А новостройка подорожала за эти три года только на 500 тыс. То есть возникает прямой убыток для ипотечника. Будет ли он покупать новостройку при таких условиях? Тоже нет (если хоть немного умеет считать). Чтобы сделать покупку экономически оправданной, в нашем примере нужно опустить ставку до 5%. Что, как мы видим, в Сбербанке и предложили.

Выходит, ларчик открывается просто. Банки и застройщики прикинули последствия реформы и поняли, что схема не работает. Дольщиков защитили от них самих, но отняли у них всю доходность. Никто не будет покупать новостройки по правилам эскроу, разве что в эмоциональном угаре. А значит, приходится задействовать маркетинг (предложения «денег на ремонт», «сниженных ставок на период строительства», «кешбеки» и т. д.). Что, впрочем, вряд ли глобально поможет, так как без прямого финансового мотива никакие маркетинговые уловки не работают.

Также можно предположить, что количество продаж на этапе строительства будет постепенно сокращаться, а количество готового (но непроданного) жилья в новостройках – расти. В перспективе нескольких лет можно прогнозировать затоваривание рынка готовыми новостройками (сейчас такого жилья немного) и снижение цен (при прочих равных) на все вторичное жилье.

А вот про вкусные цены на этапе строительства и в самом деле придется забыть.

Дмитрий Маслов, обозреватель BN.ru.